El Sistema Registral Chileno y su avance tecnológico.
- 13/06/2006
- Chile
Al contrario de otras tradiciones y normas legales tomadas de la cultura española, el sistema registral chileno se basó desde sus inicios- en el modelo francés y, específicamente, en su Código Civil.
Así, a diferencia de lo que sucede en España – por ejemplo, en Chile se considera la inscripción como requisito, prueba y garantía de posesión.
En Alemania y la propia España, en cambio, se utiliza el sistema de registro constitutivo.
En España se sigue el sistema de folio real, que es la inscripción voluntaria de desarrollo técnico, con fuertes efectos jurídicos extrajudiciales.
En consecuencia, la competencia se distribuye con carácter territorial. Es decir, dentro de cada distrito se inscriben las fincas en él situadas y cada finca da lugar a un folio real en el Libro-Registro (de ahí su denominación) donde consta todo el historial de la finca desde su matriculación.
Con esto se dota al asiento registral de los efectos de oponibilidad, legitimación y fe pública en virtud de los principios de prioridad y tracto sucesivo. Ello sobre la base única de la calificación del Registrador que presenta, inscribe y publica, bajo su responsabilidad, los derechos sobre las fincas.
En el sistema alemán - que a su vez ha sido adoptado por Austria y Suiza - el adquirente de buena fe debidamente inscrito goza de la presunción de dominio, con lo cual no puede verse privado de éste en virtud de demandas de terceros anteriores dueños.
Esto se explica, además, con la ley sobre otorgamiento de escrituras públicas, donde es el Notario en ejercicio de sus funciones fiduciarias o de confianza el encargado de, por una parte, obtener la inscripción en el Registro sin cargas o gravámenes anteriores, y por otra parte de entregar el precio al vendedor una vez producida la inscripción.
Este procedimiento fue adoptado en Chile voluntariamente a través del ejercicio de las Instrucciones Notariales.
Lo anterior significa la obligación de inscripción de todos los derechos reales, por tratarse éstos de fuentes constitutivas del derecho, y así el artículo 686 del Código Civil chileno deberá considerar la inscripción de todos los derechos reales, incluidas las servidumbres del artículo 698 (Art.. 698. La tradición de un derecho de servidumbre se efectuará por escritura pública en que el tradente exprese constituirlo, y el adquirente aceptarlo: esta escritura podrá ser la misma del acto o contrato).
Los avances de la informática
Los avances en el área informática del CBRS comenzaron precisamente en 1998, año en que se inició la revisión de todos los procesos internos del CBRS con la finalidad de optimizar los servicios y apoyar la gestión interna del Conservador.
En 1998 se trabajaba con procesadores de texto para la generación de las inscripciones, información que quedaba guardada en archivos de Word Perfect y sin la posibilidad de ser utilizada en línea.br>
El otro nivel de informática existente en la época era una plataforma que servía sólo para guardar grandes archivos indexados, pero a la vez con limitaciones de caracteres por campo, con utilización de complicadas abreviaturas y, en suma, un sistema muy difícil de aprender.
Ya a fines de 1999 se llevó a cabo la primera parte de la modernización del sistema computacional del CBRS, la cual consistió básicamente en mejorar la atención del público.
En una primera etapa se optimizó el servicio de cajas – ingresos y salidas de documentos- además de la atención de los grandes clientes cuentacorrentistas. A partir de todo esto se incorporaron nuevas tecnologías y herramientas como un nuevo motor administrador de base de datos que hasta ese momento no existía.
Este motor de base de datos permitió que todos los registros e ingresos de información hechos a partir de ese momento quedaran guardados, logrando un mejor manejo futuro de toda esa información.
Al año siguiente se inició el mejoramiento de las matricerías – secciones donde se generan las inscripciones-, donde a través de la nueva base de datos se logró que la información que se trabajaba en los distintos registros – propiedades, hipotecas y prohibiciones fuera compartida, acortando considerablemente los tiempos de análisis y estudio de las inscripciones.
Una vez que en el 2003 se completó esta primera etapa comenzaron los programas de revisión de índices – que a su vez emanan de la información que se genera en las matricerías-, información que antiguamente se hacía a mano.
¿Cómo Operan los Conservadores?
Los Conservadores de Bienes Raíces – tres en el caso de Santiago - tienen un libro denominado repertorio en el cual anotan todos los títulos que se presentan y llevan tres registros denominados.
1. Registro de Propiedad y Comercio
En Propiedad se inscriben las transacciones de dominio (transferencia, transmisiones y adquisiciones por prescripción).
En Comercio se inscriben las transacciones de sociedades de comercio y sus poderes.
2. Registro de Hipotecas y Gravámenes
En este registro se inscriben las hipotecas, los censos, los derechos de usufructo, uso y habitación, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravámenes semejantes.
3. Registro de Interdicciones y Prohibiciones de enajenar
En este registro se inscriben, las interdicciones y prohibiciones de enajenar y todo impedimento o prohibición referentes a inmuebles que limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar (embargo, cesión de bienes, litigios etc.).
