Conclusiones del III Encuentro Iberoamericano de Derecho Registral realizado en Bolivia durante el mes de Mayo.

• 03/06/2005
• Internacional

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III ENCUENTRO IBEROAMERICANO DE DERECHO REGISTRAL
Santa Cruz de la Sierra, Bolivia (3 - 6 de mayo de 2005)

Entre los días 3 y 6 de mayo de 2005 se ha celebrado en Santa Cruz de la Sierra, Bolivia, el III Encuentro Iberoamericano de Derecho Registral convocado por la AECI, la FIIAPP y el CORPME de España, bajo el título de “Nuevas tecnologías, Registros de la propiedad y protección de datos”.
 
Los participantes de los trece países presentes formulan y firman las siguientes conclusiones con el objeto de que se unan a La Declaración de La Antigua y al anexo primero aprobado en el II Encuentro.

1a. El reconocimiento constitucional del derecho de propiedad no implica que todos y cada uno de los ciudadanos de los países que lo recogen vayan a convertirse en propietarios. Su formulación sanciona únicamente la obligación del Estado de tomar las medidas necesarias para facilitar que el mayor número de ellos puedan serlo. A tal efecto, el primer requisito lo constituye la proclamación de la institución jurídica de la propiedad.

Para permitir que exista el derecho de propiedad sobre un bien es preciso que el Estado establezca unas normas jurídicas que regulen su adquisición, régimen de ejercicio y protección.

El Registro de fe pública es la institución que asigna los derechos reales, define el conjunto de facultades que cada uno comprende de modo que dos o más puedan coexistir simultáneamente sobre un mismo objeto y fija su prioridad en el caso de que resulten incompatibles. Pero además, la inscripción protege al titular e impide que, salvo en los supuestos expropiación y previa comprobación de haberse cumplido la totalidad de los trámites legales establecidos, sea privado de su derecho. En consecuencia, le permite conservarlo tanto en los casos de doble venta como de ejecución judicial por deudas del anterior propietario salvo, obviamente, si su pago estaba asegurado por una garantía que constaba inscrita antes de que su título accediese al Registro.

El Registro es pues la institución que el Estado ha creado para cumplir el deber constitucional de proteger el derecho de propiedad. La inscripción, por su parte, constituye una carga que el legislador ha impuesto al titular de ese derecho para obtener su protección jurídica y eliminar la amenaza de una posible pérdida. Además de ciertas obligaciones de tipo fiscal y formal que el interesado ha de cumplir, la dispensa de esa protección le obliga a proporcionar al Registro un conjunto de datos personales cuyo uso o divulgación incontrolada podría lesionar su derecho a la intimidad. Estas circunstancias incluyen el domicilio, sexo, estado civil e incluso la religión pero también datos familiares, como puede ser la causa de desheredamiento de un legitimario, la existencia de hijos extramatrimoniales o su condición adoptiva o natural. Por otro lado, en el Registro pueden además constar apuntes económicos de la persona que, en la actualidad, carecen de relevancia como la existencia de embargos o hipotecas ya canceladas.

2a. La atribución y delimitación de los derechos reales que el Registro de la propiedad realiza tiene como fin primordial crear seguridad jurídica al objeto de permitir la existencia y la expansión de un mercado inmobiliario e hipotecario. Esta función explica el carácter público de sus asientos. Cualquier persona que vaya a intervenir en ese mercado tiene derecho a ser informada de la situación jurídica en que se encuentra el bien que constituye el objeto de su interés. Sin embargo, el mismo fin que la existencia del Registro persigue delimita a su vez el volumen de información que ha de proporcionarse al solicitante. 

Dicha información no contendrá en ningún caso circunstancias que afecten a la intimidad de las personas o que sirvan o puedan servir para confeccionar su perfil ideológico, racial, sexual, económico o de cualquier otra índole. La necesidad de la protección de la personalidad y el habeas data excluyen la publicación indebida de hechos particulares o familiares aunque no sean secretos, prescindiendo de si son ciertos o inciertos. Únicamente se excepcionan los datos necesarios para conocer la situación jurídica de los bienes objeto de solicitud.

El derecho de los ciudadanos que las Constituciones recogen a obtener una información veraz y su correlativo de comunicarla y emitirla libremente no legitima las intromisiones en la intimidad de las personas ni su ejercicio desmesurado o exorbitante. Tan solo cuando los datos solicitados guarden relevancia en orden a la consecución del fin que ese derecho persigue, la formación de la opinión pública, cabe admitir su divulgación.

La conveniencia de actuar la seguridad jurídica preventiva ratifica la importancia de establecer las anteriores limitaciones. La aparición y extensión de nuevas formas de delincuencia, como la violencia doméstica o la proliferación de bandas armadas, aconseja extremar la prudencia a la hora de regular el derecho a la información que, en ningún caso, puede servir para amparar la malsana curiosidad de terceros no legitimados. Ello sin perjuicio de las obligaciones que el auxilio judicial, la colaboración fiscal o el deber de aportar datos a la Administración imponen al Registrador.

Es preciso recordar que los ciudadanos son los propietarios de los datos que afectan a la personalidad. El consentimiento prestado a su constancia en cualquier Registro o base de datos no enerva la anterior afirmación y su valor económico y los intereses que existen en torno a ellos no deben prevalecer sobre los derechos de sus titulares.

3a. El Registrador es responsable de evitar la expedición ilegítima de información que afecte a los derechos antes referidos. En consecuencia, deberá controlar el uso que se haga de los libros a su cargo y adoptará las medidas necesarias para evitar la manipulación, copia o vaciado de su contenido. Para el cumplimiento de esta tarea, convendría observar las siguientes normas:

A. El Registrador debe calificar, bajo su responsabilidad, el interés legítimo de los solicitantes de información registral y omitir, al expedirla, los datos personales que no afecten a la solicitud presentada.

B. Se recomienda no permitir el acceso directo al contenido de los libros del Registro. La información debe limitarse a los datos que el interés del solicitante justifique sin que, para su expedición, resulte aconsejable el uso de fotocopias literales de los asientos u otros medios de reproducción exacta de su contenido, con excepción de las informaciones libradas en cumplimiento de los mandamientos judiciales.

C. Cuando el Registrador tenga fundados motivos para considerar que la información requerida puede vulnerar algún derecho que afecte al titular registral o las personas cuyos datos constan en un asiento, denegará la expedición o el acceso.

D. El titular de un derecho inscrito podrá solicitar su exclusión del principio de publicidad de los asientos en virtud de una causa justificada. Si el Registrador la considerara suficiente, rechazará cualquier petición que se formule y, en su caso, notificará su decisión a los servicios que corresponda para que la apliquen. La prohibición de informar quedará sin efecto a requerimiento del interesado, por resolución judicial o del propio Registrador si entiende que las causas que la justificaron han cesado.

E. La solicitud de información relativa a las personas se notificará al interesado en el domicilio o dirección electrónica que conste en el Registro. Si, dentro del plazo que prudencialmente se fije, se opusiere, se denegará la expedición o el acceso.

F. Todas las actuaciones que el Registrador practique y las decisiones que adopte en relación con la información serán recurribles ante los Tribunales de Justicia en los términos que la ley determine.

4a. La documentación y archivo electrónicos, basados en dispositivos reconocidos de firma electrónica, hacen disminuir de manera significativa los costes de las transacciones. El continuo incremento de la contratación, unido a la acuciante necesidad de agilizar su inscripción, obliga a incorporar las nuevas tecnologías a los Registros.

La aplicación de estas tecnologías posibilita que se hagan constar en el Registro toda clase de datos relacionados con los derechos y las fincas sobre los que recaen y, consecuentemente, facilita que la publicidad comprenda la totalidad de la información territorial asociada al dominio inscrito.

Requisito imprescindible para que el Registro pueda convertirse en el centro de la información de los datos, no solo jurídicos sino también urbanísticos, fiscales o medio ambientales que afecten a las fincas, es la creación de unas bases gráficas que permitan su correcta ubicación e identificación.

El Registrador debe adoptar en cada momento las medidas de seguridad necesarias para evitar la materialización de las nuevas amenazas que afectan a los archivos digitales como pueden ser su manipulación o televaciado. La continua evolución de las tecnologías le obliga a realizar un esfuerzo constante de actualización de dichas medidas al objeto de garantizar su eficacia.

La cuantía de los desembolsos que las labores de informatización, digitalización, incorporación de nuevas tecnologías y su continua actualización suponen reafirma la vigencia del principio de autofinanciación de los Registros. Como ya consta en la Declaración de Antigua, la utilización de los ingresos que genera para unos fines diferentes del pago de los costes que su eficaz funcionamiento demanda, además de dificultarlo cuando no de impedirlo, implica convertir los honorarios que se satisfacen para obtener su protección en un impuesto encubierto que grava el ejercicio constitucional del derecho de propiedad.

5a. El carácter jurídico del contenido y los efectos de sus asientos constituye la esencia del Registro de la propiedad. Consecuentemente la   creación del Registro digital, de cuyo funcionamiento la firma electrónica reconocida constituye una pieza esencial, no solo no excluye la persistencia de la calificación del Registrador, sino que, en tanto que presupuesto sine qua non de dicho carácter, supondrá su extensión a la totalidad de la información territorial de los bienes.

La certeza técnica que la documentación electrónica proporciona sobre el hecho del otorgamiento de los documentos, su fecha, la identidad de las partes que intervienen en ellos, la ausencia de alteración de su contenido y su recepción por el destinatario y el consiguiente aumento de seguridad que tal certeza aporta en relación con la forma tradicional de acreditar estos extremos, aconsejan fomentar su utilización por los operadores que actúan en el mercado.

Dada la importancia que el principio de prioridad tiene y la necesidad de preservar la igualdad entre la pluralidad de los agentes que tienen capacidad para producir documentos susceptibles de causar un asiento en los libros del Registro, corresponde a éste fijar el sistema a través del que dicha documentación electrónica debe enviarse.

Por otro lado, la conveniencia de centralizar la información y de homogeneizar los criterios de calificación de los Registradores, así como la necesidad de actualizar y poner a su disposición la totalidad de los textos legales que utilizan para realizar aquélla, aconseja crear en cada país una red interna de comunicación entre las diferentes oficinas que existen.

6a. La publicidad registral pretende proveer a los compradores potenciales de conocimientos a acerca de la situación jurídica de los bienes al objeto de proporcionarles la seguridad que demandan para contratar. La información que el Registro de documentos proporciona resulta por sí sola insuficiente para satisfacer esta demanda. La inexistencia de los principios de fe pública y legitimación determina que la información suministrada sea incompleta, que únicamente aporte una prueba indiciaria y acote un ámbito de búsqueda. No obstante, dado que el Registro no garantiza la validez del título de adquisición del hipotético vendedor ni del de sus causantes, su anulación posterior por los Tribunales es siempre factible, salvo prescripción de la acción que corresponda. Esta deficiencia para satisfacer el nivel de seguridad que el mercado exige, obliga a crear otros archivos en los que se recogen datos diferentes, como los concernientes a la morosidad, nivel de gasto o los antecedentes económicos y, en ocasiones, criminales de las personas, al objeto de reforzar la confianza de los operadores. La dispersión en las fuentes que han de consultarse para contratar con seguridad produce a su vez un aumento en los costes que el conseguimiento de una información fiable exige y un traslado al sector privado de las tareas de obtención, elaboración y aseguramiento de esa información.

Por el contrario, el juego de los citados principios de fe pública y legitimación permite al Registro de derechos proporcionar a los potenciales compradores o prestamistas la información suficiente para conocer la situación jurídica de los bienes. La presunción de validez, legalidad y exactitud que ampara sus asientos es suficiente para satisfacer su demanda de confianza ya que saben que, si adquieren del titular registral de buena fe y a título oneroso, la anulación del derecho de aquél en virtud de una causa que no conste inscrita no afectará a su titularidad. Consecuentemente y a diferencia de lo que ocurre con las bases de datos ordinarias, puede afirmarse que el Registro de derechos se caracteriza porque elabora la información que expide y porque ésta constituye siempre la realidad jurídica. El Registro no se limita a publicar o, lo que es igual, a fijar la prioridad y volver oponibles los derechos que resultan de los negocios documentados sino que, en el caso de que éstos sean anulados y frente a los terceros en quienes concurran los requisitos antedichos, los crea. O, dicho en otros términos, la incorporación a sus libros de los datos, de los derechos que publica, les otorga realidad aunque antes no la tuvieran. Por esta causa cabe afirmar que la inscripción constituye un mecanismo de creación de derechos, circunstancia que, a su vez, obliga a extremar el cuidado en su extensión mediante la aplicación del principio de calificación. Desde el punto de vista del que hablamos, la publicidad, el resultado final que la existencia de un Registro de derechos produce es la prestación por el Estado de un servicio que implica un ahorro de tiempo y dinero y un aumento de seguridad para los ciudadanos.

Colofón necesario de esta consecuencia y del principio de responsabilidad es la obligación del Registrador, por sí o a través del mecanismo de aseguramiento legalmente previsto, de reparar los daños causados por los errores contenidos en la publicidad expedida mediante certificación. En cuanto al régimen de responsabilidad de aquéllos que tienen su origen en la información obtenida mediante el acceso directo a los libros del Registro, previa la correspondiente autorización, será el general que se aplica a la extensión y cancelación de los asientos.

7a. Se considera conveniente la constitución de una red internacional de publicidad registral al objeto de facilitar los intercambios de bienes y servicios entre los países y de reforzar la seguridad de estas transacciones transfronterizas.

8a. Se recomienda impulsar la creación de una red de intercambio libre de información tecnológica registral y de desarrollo compartido en código abierto.

9a. Resulta indispensable la difusión de estas conclusiones entre los operadores registrales de los distintos países así como entre las autoridades de gobierno de las que depende la aprobación de las modificaciones normativas que se requieran.