Conclusiones del XIV Congreso Internacional de Derecho Registral realizado en Moscú.

• 13/07/2005
• Internacional

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I. La relación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, la Administración Fiscal y demás Administraciones Públicas.

 CONCLUSIONES Y DECLARACIÓN

Las finalidades principales de cooperación de la administración fiscal, catastral y técnica, de los notarios y otros operadores con los registradores en el campo del tráfico de los bienes inmuebles son las siguientes:

- Mejorar el servicio a los ciudadanos.

- Ampliar el número de transacciones -requisito esencial para el crecimiento económico- reducir los costes de información, mejorar la transparencia del mercado. Lo que implicará un aumento en el volumen de recaudación y un mayor en el control del pago de los impuestos territoriales.

- Clarificar el mercado inmobiliario de modo que se diferencie entre el carácter jurídico de los pronunciamientos del registro de la propiedad y el carácter puramente administrativo de la información catastral.

- Facilitar la realización y agilización de los negocios jurídico-reales inmobiliarios.

El alcance de las finalidades arriba mencionadas, así como de los siguientes objetivos:

- Evitar la republicación de los datos del registro y la información técnica.

- Delimitar claramente las funciones que atribuye el sistema jurídico institucional a cada uno de los intervinientes en el tráfico inmobiliario distinguiendo entre la información que sirve al interés particular de todos los ciudadanos individualmente considerados y la que lo hace al público, o sea al de las propias Administraciones encargadas de su elaboración y custodia.

- Formar el espacio informativo para facilitar la expedición de la información global sobre los bienes inmuebles y los sujetos de derecho,

- Permitirán aumentar la eficacia y atractivo del sistema registral para proporcionar las condiciones más confortables a los participantes en el tráfico inmobiliario.

Para ello, son necesarios los siguientes requisitos:

1. Para las personas que realizan transacciones de la propiedad inmobiliaria, el aumento de la eficacia del sistema registral, en primer lugar, consiste en minimizar los esfuerzos necesarios para realizar una transacción, en dar certidumbre y transparencia a los derechos y en disminuir los gastos materiales y de tiempo.

2. Para los operadores en el tráfico de la propiedad inmobiliaria, el aumento de la eficacia del sistema supone la clara delimitación legal de sus funciones así como la posibilidad de recibir rápidamente la información necesaria para cumplir con ellas.

3. La coordinación entre las diferentes Administraciones permitirá el intercambio entre ellas de los datos físicos y jurídicos, incluso de la información urbanística y medio-ambiental de los inmuebles, lo que, a su vez, contribuirá a la disminución de los riesgos del mercado inmobiliario y al aumento de la eficacia del cumplimiento de las funciones públicas más importantes, incluso las de imposición de impuestos, control de su pago y ampliación de la base imponible.

4. Las causas de los problemas que, en algunos países, existen en la cooperación de la administración fiscal, catastral y técnica, de los notarios y otros operadores con los registradores derivan de la incorrecta delimitación de sus ámbitos competenciales, fundados en el distinto valor de sus pronunciamientos y en los diferentes intereses a que sirven: privados y de las partes los notarios, privados y de terceros el registro y público el resto de las Administraciones.

Por lo tanto, la legislación tiene que desarrollarse para eliminar tales incorrecciones tomando en cuenta las conclusiones del XIII Congreso del CINDER sobre la necesidad de existencia de personas y organizaciones distintas que realicen las operaciones de preparación de documentos para el registro (notarios), así como sobre la confirmación de que el Registro es una institución que garantiza la fiabilidad e integridad de los datos en él contenidos y, por consiguiente, caso de mediar error en la inscripción o en la expedición de la publicidad de su contenido, el registrador ha de responder de los daños causados. Esta consecuencia no se da en las Administraciones públicas ya que la información que publicita no goza de las presunciones de legitimación, legalidad y exactitud de que sí lo hacen las inscripciones registrales y por tanto los errores detectados en esas informaciones no generan responsabilidad ni afecta al tráfico inmobiliario ni a los derechos de los terceros. A lo sumo, puede conducir a la devolución de lo indebidamente cobrado por la Administración al particular, que es el único afectado.

5. El principio fundamental para establecer la cooperación entre los registradores con la Administración fiscal, catastral y técnica, los notarios y otros operadores es la prioridad de la legislación civil relacionada al sistema registral ya que precisamente éste sistema es el que establece las actas jurídicas de reconocimiento y confirmación de derechos de la propiedad, acumula la información sobre objetos de derecho y titulares y garantiza la validez y la existencia frente a todos de los derechos registrados, siendo sus pronunciamientos los que los operadores que intervienen en el mercado tienen en cuenta para cerrar los negocios ya que saben que si lo que se les ha dicho no es cierto, se les indemnizará el daño.

6. La condición más importante para crear el sistema registral efectivo consiste en coordinar con el registro de la propiedad la información precisa para que, a través de la publicidad de sus asientos, los operadores puedan conocer las circunstancias que les interesen sobre los objetos, sujetos y demás condiciones del tráfico inmobiliario todos los participantes del proceso. La forma de obtener este conocimiento debe ser estrictamente reglamentado por la legislación para no causar daños a los derechos de las personas que se dirigen a registrar transacciones.

7. Los principios fundamentales para crear este espacio informativo ideal son:

- Delimitar las funciones de formación de bases de datos entre todos los participantes del proceso según sus poderes en el sistema del tráfico inmobiliario y establecer un único responsable de la integridad y autenticidad de la información.

- Proporcionar la estandarización de descripciones de los objetos registrados. Al objeto de garantizar la fiabilidad de estas descripciones, el registrador calificará la legalidad de los títulos que sirvan de fundamento a la modificación de las bases gráficas antes de realizar ésta. A este fin de lograr la coordinación con la realidad extraregistral, siempre y cuando ésta haya sido producida de una forma legal, podrá llevar sus propias bases gráficas.

- Asegurar a los usuarios autorizados la posibilidad de recibir el volumen legalmente establecido de la información necesaria y garantizar la protección de la información contra el acceso directo a sus bases.

El XIV Congreso internacional de derecho registral, después de celebrar amplias consultas, considera necesario dirigirse a los gobiernos y parlamentos de los países miembros del CINDER y proponerles que la reforma de los sistemas registrales, de inventario técnico y otros sistemas que forman parte del tráfico inmobiliario, se base en los siguientes principios:

- Amparar o, en su caso, reforzar las presunciones de exactitud, legalidad y legitimación de los pronunciamientos de los registros de la propiedad al objeto de proporcionar la mayor seguridad posible a las transacciones inmobiliarias.

- Afirmar la interdependencia que existe entre la estructura organizativa de los registros de la propiedad y la eficacia de sus asientos. Cualquier alteración en este punto, en el de la organización, ya sea por la vía de reducir la calificación ya por la de restringir la autonomía financiera de los registros conduciría a la destrucción del sistema que, en ningún caso, podría hacer frente a las inversiones que requiere el correcto funcionamiento del registro.

- Ratificar la importancia de que el Estado ejerza la función de la asignación y delimitación frente a todos de los derechos reales inmobiliarios. Tarea que únicamente puede realizarse a través de los registros de la propiedad y que, además de la seguridad jurídica, debe estar respaldada por una seguridad económica que garantice al inversor que, caso de que por un error registral, ya sea en la inscripción, ya en su publicidad, sufra un daño injustificado, éste le será resarcido.

- Facilitar que el registro pueda disponer de sus propias bases gráficas o que, en todo caso, si éstas se utilizan interdependientemente con otro sector de la Administración, cualquier modificación en ellas exija la previa calificación de su legalidad por el registrador.

- Perfeccionar el procedimiento registral para facilitar el proceso de inscripción de bienes y derechos, disminuir los gastos materiales necesarios para llevarlo a cabo y fortalecer las garantías que tutelan los derechos inscritos.

Comisión Redactora: SHAVROV, Serguei. Bielorrusia. JACOMINO, Sergio. Brasil. LOUWMAN, Wim. Holanda. NOGUEROLES PEIRÓ, Nicolás. España. PALLI, José Manuel. Estados Unidos. SAAVEDRA CALDERÓN, José Antonio. Perú.

II. El Registro de la Propiedad como instrumento de protección y desarrollo de los derechos fundamentales del ciudadano
 
 CONCLUSIONES Y DECLARACIÓN

1. La propiedad del Siglo XXI es la propiedad inscrita en el Registro: Así, en la sociedad actual, y especialmente en aquellos países en tránsito a economías de mercado, sólo la propiedad inscrita en el registro ofrece las garantías suficientes para dar seguridad al mercado, realizar su función social y desarrollar el principio de justicia.

2. Por tanto, la inscripción de la propiedad o la posibilidad de la misma forman parte del contenido esencial del derecho de propiedad, así como la seguridad jurídica y del tráfico que de tal inscripción registral derivan, por lo que el regulador no puede, sin violentar los principios y derechos fundamentales del ordenamiento, rebajar la intensidad protectora de los sistemas registrales, y por ello se estima que la regulación de tales sistemas debe potenciar:

· Su autonomía funcional
· Su autonomía económica
· Sus efectos garantizadores, no sólo respecto del titular, sino también respecto del eventual adquirente, sobre la base de una extensa y profunda calificación del registrador, emitida en plazos ajustados a las exigencias del mercado.
· Igualmente se estima que el legislador debe estimular la inscripción.

3. Se considera esencial establecer las medidas necesarias para que la inscripción en el registro, y por tanto la protección que de ella resulta, se produzca a la mayor brevedad posible, una vez concurren los requisitos previstos por la ley para la adquisición de los derechos y previa la calificación de los mismos por el registrador.

4. Se considera que debe tenderse a la utilización de la firma electrónica avanzada como medio suficientemente garantizador de la contratación electrónica. Por tanto se recomienda tener en cuenta las leyes modelos para asimilar al derecho interno de cada país el comercio electrónico.

5. La oficina registral ha de quedar dotada de las últimas tecnologías con el fin de desarrollar procedimientos de gestión y suministro de información ágiles y rápidos, con adopción por el legislador de las medidas precisas para evitar el acceso directo a las bases de información, su manipulación, y garantizar el derecho a la intimidad.

El Congreso Internacional de Derecho Registral, después de las deliberaciones y discusiones mantenidas durante su celebración, realiza las siguientes propuestas:

· Poner de manifiesto, de acuerdo con los criterios ya sentados por la ONU, el Banco Mundial, y la Declaración de Antigua, la imposibilidad que pueda producirse un desarrollo económico y social adecuado, sin un sistema de protección de los derechos de propiedad, y por ello recomendar a los gobiernos y parlamentos:.

· Desarrollar sistemas de Registro de Derechos, mediante los cuales, de acuerdo con lo previsto por la ley, se asignen los derechos de propiedad, se fije su contenido, y organice su transmisión y gravamen, actuando el contenido esencial del derecho de propiedad desde el momento en que se produzca su adquisición de acuerdo con lo previsto en la Ley.

· Organizar dicho sistema registral de tal forma que quede a cargo de registradores cualificados que puedan tomar las decisiones relativas a la inscripción con adecuación exclusiva a la ley, y bajo su responsabilidad, protegiéndoles frente a las presiones que pueda sufrir tanto desde otras administraciones como desde los particulares.

Comisión redactora:  SARUBO, Oscar. Argentina. MOHOR ALBORNOZ, Elías. Chile. DOMÍNGUEZ CALATAYUD, Vicente. España. ARNAIZ RAMOS, Rafael. España. GUIRBU, Georgi. Moldavia. DELGADO SCHEELJE, Álvaro. Perú. ISAKOBA, Nadejda. Rusia. CROCE URBINA, Juan Pablo. Uruguay.