¿Qué es una doble inmatriculación?

• 27/06/2006
• España

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1º) La doble inmatriculación no está regulada en la Ley Hipotecaria, estando sólo prevista en el Reglamento Hipotecario (artículo 313), si bien su base legal se encuentra en el artículo 1.3 LH al decir que los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales y que producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley; por tanto, producida la doble inmatriculación, debe ponerse en marcha un mecanismo que permita salvar la contradicción registral.

Si el sistema español se basa en la finca como base del folio registral, debe evitar que una misma finca pueda acceder al Registro de manera duplicada. Por ello, junto a normas que tienden a impedir la doble inmatriculación, existen otras que regulan el procedimiento para rectificar el Registro si alguna finca o parte de ella se inscribe más de una vez en folios registrales diferentes.

A) normas que evitan que surja la doble inmatriculación:

- el artículo 422 RH, con carácter general, establece que cuando se presenten varios títulos al mismo tiempo y relativos a una misma finca resultando contradictorios sin que los presentantes manifiesten la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, expresando que se hace así porque no es posible extender el asiento solicitado hasta que por los propios interesados o por los Tribunales se decida a qué asiento hay que dar preferencia

- los artículos 300 y 306 RH dicen que en el caso de existir algún asiento contradictorio de dominio o de posesión de finca o de derecho real cuya descripción coincida en algunos detalles con la contenida en el título que se pretenda inmatricular, los Registradores suspenderán la inscripción solicitada, extendiendo anotación preventiva si la pidiera el interesado. Tratándose de certificaciones administrativas remitirán copia de los asientos contradictorios a la Autoridad que haya firmado aquéllas.

Dicha Autoridad, si lo estimare procedente, comunicará al Juez de Primera Instancia del partido en que radique el inmueble cuanto acerca de éste y de su titular arroje el expediente administrativo, acompañando la copia del asiento remitida por el Registrador.

El Juez de Primera Instancia dará vista de estos antecedentes a la persona que, según dicho asiento, pueda tener algún derecho sobre el inmueble, y, con su audiencia, dictará auto declarando o no inscribible el documento de que se trate.

- el último párrafo del artículo 298 RH establece que los que se crean con derecho a la finca o parte de ella cuya inscripción se haya practicado conforme al artículo 205 LH, podrán alegarlo ante el Juzgado o Tribunal competente en juicio declarativo, y deberá el Juez ordenar que de la demanda se tome en el Registro la correspondiente anotación preventiva.

B) actuaciones ante casos de doble inmatriculación

- artículo 313 RH: en los supuestos en que una misma finca o parte de ella se encuentre inscrita más de una vez en folios registrales diferentes, por haberse producido un caso de doble inmatriculación, se aplicarán las siguientes reglas:

1º) Si las inscripciones estuvieran hechas a favor de la misma persona, la contradicción podrá salvarse, a solicitud de ésta, mediante el traslado de las inscripciones o asientos posteriores al folio registral más antiguo, extendiendo al final del más moderno un asiento de cierre del mismo. Si hubiere titulares de asientos posteriores afectados por le traslado será preciso el consentimiento de éstos expresado en escritura pública.

2º) Si la doble inmatriculación lo fuere a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, se salvará a su solicitud y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pública. En estos casos, se cancelará o rectificará el folio convenido por los interesados, dejando subsistente el otro.

3º) El titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación, bien directamente o si no llega a un acuerdo con los restantes titulares registrales, podrá acudir al Juez de Primera Instancia del lugar en que radique físicamente la finca para que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de la posible existencia de doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones, pudiendo exigir la caución que estime adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar.

En el auto se reservarán a los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en le juicio declarativo correspondiente.

La nota servirá para avisar a terceros de la existencia de la posible doble inmatriculación, y caducará al año de su fecha, salvo que antes se hubiere anotado la demanda interpuesta en el correspondiente juicio declarativo.

Conviene destacar de este procedimiento que puede ser instado por el titular de cualquier derecho real sobre la finca, no sólo por el propietario, y también el plazo de caducidad establecido para la nota marginal de doble inmatriculación, para favorecer la seguridad del tráfico jurídico y para incentivar a los interesados a promover el correspondiente juicio declarativo sobre la cuestión, evitando la pasividad que generaba la duración indefinida de la nota marginal en la anterior regulación.

- el artículo 10 RD 1039/1.997, de 4 de julio establece que cuando una finca incluida en un proyecto de equidistribución hubiere sido objeto de doble inmatriculación por haberse practicado la nota correspondiente con anterioridad a la iniciación del procedimiento de equidistribución o dicha doble inmatriculación resultare probada como consecuencia de las operaciones del propio proyecto, deberán considerarse interesados en el proceso los titulares registrales de la finca doblemente inmatriculada, según cada inscripción, lo que supondrá el mantenimiento de dicha situación en la adjudicación de las fincas de resultado y en su inscripción registral, la cual se practicará a favor de quien acredite mejor derecho en el juicio declarativo ordinario que corresponda por su cuantía en el orden jurisdiccional civil. Todo ello, sin perjuicio del convenio entre los titulares afectados formalizado en escritura pública. En la inscripción de las fincas de resultado se harán constar las circunstancias correspondientes a las fincas de origen que hubieran sido objeto de doble inmatriculación.

2º) ¿Qué se puede hacer si se pretende inscribir derechos sobre fincas no inmatriculadas?

La inscripción en nuestro derecho es voluntaria, pero deviene obligatoria cuando su falta impide a otro titular de un derecho obtener la protección registral.

Conforme al artículo 312 RH, el titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar la inscripción de aquél con sujeción a las siguientes reglas:

1.- presentará su título en el Registro de la Propiedad, solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previa inscripción

2.- practicada la anotación, se requerirá al dueño, notarial o judicialmente, para que en el término de veinte días hábiles, a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que si no lo verificare o impugnare tal pretensión dentro de dicho término, podrá el anotante del derecho real solicitar la inscripción como se establece en la regla cuarta

Será competente el Juez de Primera Instancia del domicilio del dueño del inmueble gravado.

El requerimiento se hará conforme a las normas previstas en la LEC, y si se hace notarialmente, tratará el Notario de observar las mismas formalidades en cuanto quepan dentro de su competencia y sean compatibles con su ministerio.

Cuando no sea conocido el domicilio del deudor o tercer poseedor o se ignore su paradero, se hará el requerimiento al administrador y, en su defecto, al poseedor de hecho de la finca o fincas hipotecadas si fueran rústicas, o al portero, y a falta de éste, a alguno de los inquilinos, si fuere urbana. En el caso de no ser hallada ninguna de las expresadas personas se dará por efectuado el requerimiento.

No obstante, cuando el requerimiento no pueda hacerse conforme a las normas anteriores, se hará por edictos insertos en el Boletín Oficial de la Provincia y en uno de los periódicos de mayor circulación de la misma, en cuyo caso el término de los veinte días empezará a contarse desde la última inserción

3.- el dueño no podrá hacer la impugnación sin solicitar a la vez la inscripción del dominio por cualquiera de los medios establecidos por la ley

4.- transcurrido el plazo de veinte días, el anotante, justificando el requerimiento practicado, podrá pedir la inscripción del dominio. Si no tuviere los documentos necesarios acudirá al Juez o Jueces donde radiquen los archivos en que se encuentran, para que, con citación del dueño, mande sacar copia de ellos y se le entregue al anotante a dicho objeto y, en defecto de documentos o cuando, siendo defectuosos, no opte por subsanarlos, podrá justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe la legislación hipotecaria

5.- el Registrador inscribirá el dominio cuando se le pida, según las reglas anteriores, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, del cual dará las certificaciones que los interesados soliciten y convertirá en inscripción definitiva la anotación del derecho real. Si la anotación hubiera caducado se inscribirá el derecho real, previa nueva presentación del título.