El Colegio de Registradores valora positivamente el Real Decreto sobre medidas de apoyo a los deudores hipotecarios.
- 13/07/2011
- España
Con fecha 7 de julio de 2011, se ha publicado en el BOE el R.D.L. 8/2011 de 1 de julio, sobre medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control de gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.
El Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles y de Bienes Muebles de España puede realizar, en relación con su contenido, la siguiente valoración:
En materia de protección de la situación de los deudores hipotecarios, se ha de realizar una valoración positiva, no tanto o no solamente de las medidas concretas adoptadas, sino por el hecho de que se haya optado por una actuación legislativa que no genere un cambio en la estructura y definición civil de las obligaciones contractuales y del principio de responsabilidad patrimonial universal que garantiza su cumplimiento. Acertadamente, a nuestro juicio, se ha adoptado una solución de prudencia: antes que imponer la llamada dación en pago con carácter imperativo, se ha preferido establecer medidas de protección social, dirigidas sólo a aquellos deudores con ingresos inferiores a determinados importes. Para ello se amplían los mínimos inembargables, lo cual impide que tales ingresos puedan quedar afectados por la reclamación del importe de la deuda no cobrada por el acreedor a través de la ejecución hipotecaria.
Además, se introducen modificaciones en el procedimiento de ejecución hipotecaria, facilitando la concurrencia de posibles rematantes, al reducir el importe del depósito previo a la subasta, y aumentando el porcentaje del valor del bien hipotecado en que la entidad acreedora se lo puede adjudicar a falta de postores, lo cual supone un aumento del importe de la cantidad adeudada cuyo pago debe entenderse producido mediante la adjudicación.
Ciertamente, habrá que esperar a las conclusiones que se anuncian próximas de la comisión constituida en el congreso en esta materia. Especialmente conveniente nos parece la regulación de plataformas electrónicas de gestión de las subastas con conexión on line a la situación registral de la finca subastada que acabe con la virtual semi-clandestinidad de aquéllas y el reforzamiento del control preventivo en sede registral de las cláusulas abusivas con el objeto de evitar condenar a usuarios y a asociaciones de consumidores a ventilar sus pretensiones ante los órganos judiciales.
El RDL dedica un capítulo al fomento de actuaciones de rehabilitación, reforzando su carácter obligatorio y dándoles la consideración de actuaciones de transformación urbanística, lo que supone la sujeción de los propietarios afectados por ellas a los deberes previstos por la legislación de ordenación urbana para los propietarios de suelo, y su participación obligatoria en los beneficios y cargas resultantes.
Además, para facilitar la actuación de las comunidades de propietarios, se les atribuye de forma expresa capacidad jurídica para todas aquellas actuaciones que imponga la rehabilitación, conservación, mejora o regeneración, lo cual supone, como una importante novedad, el reconocimiento de personalidad jurídica a las mismas.
En relación con las medidas adoptadas sobre "seguridad jurídica en materia inmobiliaria", se valora muy positivamente la introducción de aquellas que tienen por objeto reforzar la conexión entre el Registro de la Propiedad y las Administraciones Públicas con competencias en materia de disciplina urbanística, toda vez que ayudarán a evitar los perjuicios que resultan, para los adquirentes posteriores de fincas con irregularidades, incluso ignorantes de la sirtuación de irregularidad, a veces extranjeros, a consecuencia de una posible declaración de nulidad de actos administrativos de carácter parcelatorio, reparcelatorio o de concesión de licencias de edificación, cuando de acuerdo con dichos actos se adquirieron e inscribieron derechos de propiedad sobre las fincas resultantes de la reparcelación o parcelación o sobre las edificaciones construidas o partes de las mismas. Son de sobra conocidas las quejas de ciudadanos comunitarios que sufren la demolición de sus casas, compradas en España, cuando los órganos judiciales deciden su demolición por una irregularidad urbanística oculta a los compradores.
En esta línea, el RDL 8/2011 prevé que, una vez inscritas parcelaciones o reparcelaciones de fincas, las declaraciones de obra nueva o constitución de regímenes de propiedad horizontal o de conjunto inmobiliario, el registrador notifique la inscripción realizada a la Comunidad Autónoma competente. Tal sistema permite reforzar el control sobre la legalidad urbanística de los actos administrativos habilitantes, y lo hace, por un lado, sin violentar la presunción de validez y el carácter ejecutivo de los actos administrativos, lo cual debe posibilitar la inscripción en el Registro de la Propiedad una vez firmes en vía administrativa y, por otro, excitando el celo de la Administración Autonómica, que es la competente para fiscalizar la legalidad urbanística de los actos realizados por la Administración Local.
Tal medida se complementa con aquella otra que establece el carácter obligatorio con el que la Administración que esté fiscalizando la legalidad de actos de naturaleza urbanística debe promover la constancia registral, vía anotación preventiva, de aquellos expedientes de disciplina urbanística a través de los cuales desarrolle su actuación. Con ello se genera un rastro registral de la existencia del procedimiento revisor, que impedirá la subsistencia de una apariencia registral de legalidad urbanística, en la cual puedan confiar futuros adquirentes de derechos de propiedad. Se trata de obligar a las administraciones a llevar al registro, para evitar sorpresas, la existencia de indicios de irregularidad que puedan llegar a comprometer sus derechos y su vivienda con grave quebranto de la reputación de seguridad jurídica que hemos soportado estos últimos años cuando, sin aviso de esa situación, los compradores creían que compraban sus casas sin problemas.
Completa este conjunto de medidas el R.D.L 8/2011, regulando la constancia en el Registro de la Propiedad de la situación de fuera de ordenación de edificaciones, lo cual refuerza la consideración del Registro de la Propiedad como herramienta a través de la cual dar publicidad a las características urbanísticas de las fincas.
En definitiva, las medidas aprobadas constituyen un paso importante en la resolución de los conflictos planteados como consecuencia de la necesidad de llevar a cabo actuaciones de demolición de edificaciones o, en general, de reestablecimiento de la legalidad urbanística, cuando dichas actuaciones afectan a posteriores compradores de viviendas, locales o fincas, ayudando con ello a resolver un problema cuya trascendencia ha rebasado nuestras fronteras, dando una imagen de falta de seguridad jurídica y dificutando la inversión inmobiliaria extranjera en nuestro país.
En línea con las anteriores medidas, y por tanto dirigida a reforzar el control de legalidad urbanística en actuaciones de parcelación y edificación, se encuentra la introducción del silencio administrativo negativo en la resolución de los procedimientos administrativos de concesión de licencias o actos de aprobación de determinados actos de uso del suelo. Sin duda, la introducción de tal excepción a la regla general del silencio positivo dificultará la posibilidad de consolidación de situaciones resultantes de actos de uso del suelo contrarios a la legislación urbanística. No obstante, el éxito de la misma exige un esfuerzo en la diligencia de las administraciones involucradas, a fin de evitar que la desestimación presunta provoque una relajación en la actividad administrativa que entorpezca o dificulte la iniciativa empresarial privada.
En materia de declaraciones de obra nueva, el R.D.L 8/2011 busca reforzar no sólo el control de la legalidad urbanística sino, junto a él, el del cumplimiento de lo establecido por la legislación en materia de vivienda y eficiencia energética. Para ello, aclara que es requisito previo para que la declaración de obra nueva pueda tener lugar, la acreditación del otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación cumple las condiciones necesarias para su destino al uso previsto por la ordenación urbanística aplicable, esto es, licencia de primera ocupación, de actividad, o cédula de habitabilidad, y que se cumplen requisitos de eficiencia energética.
Finalmente, el RDL refuerza el control de legalidad urbanística a realizar desde el registro al prohibir la inscripción de declaraciones de obra nueva de edificios consolidados por su antigüedad, en aquellos casos en los que dichos edificios se encuentren sobre suelos de dominio público o afectados por servidumbres de uso público, lo cual pone de manifiesto la necesidad de un rápido desarrollo de herramientas que permitan la identificación gráfica georreferenciada de las fincas registrales, así como la necesidad de que las distintas administraciones públicas den cumplimiento a sus obligación de identificación.
