Derechos Reales de Propiedad

• 07/12/2003
• Venezuela

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INTRODUCCIÓN Concepto de Derecho Real en la doctrina clásica: Ortolán y Demolombe. -En el artículo 497 se establece que derecho ¨a todo personal corresponde una obligación personal y que no hay obligación que corresponda a derechos reales¨, donde Vélez Sarsfield trata de demostrar que la ¨obligación¨ de respetar el derecho real que incumbe a todos los miembros de la sociedad con los cuales el titular está en contacto, no es una obligación propiamente dicha, sino que es el simple deber de abstención erga omnes propio de los derechos reales. En la nota al Art. 497, según Ortolán: ¨derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. De otro modo: derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestación cualquiera; y derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor¨. Por su parte, Demolombe, quien es trascripto por nuestro codificador en la nota al Título IV, Libro III, dice: ¨Derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos: la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto¨. - Concepciones no clásicas: Obligación pasivamente universal (Planiol) Pese a no ser quien la plantea por primera vez, Planiol es quien la expone de manera orgánica: Kant ya señalaba que todo derecho es, necesariamente, una relación entre personas, y que a todo derecho corresponde un deber. El derecho real, por lo tanto, es el que establece una relación jurídica entre una persona como sujeto activo, y todas las otras como sujetos pasivos, relación que tiene la misma naturaleza que la de las obligaciones propiamente dichas. Para esta concepción el lazo obligatorio erga omnes se hace visible cuando el derecho real es violado: el contraventor no podría ser condenado si no estuviera obligado con anterioridad, y por ello la concepción tradicional sería absurda, ya que equivaldría a imponer una obligación a cargo de una cosa y a favor de una persona, lo que resulta inadmisible. Se niega así la distinción entre derechos reales y personales: ambos son obligaciones, en el caso de los derechos reales la ¨obligación pasivamente universal¨. Desconoce ésta teoría dos aspectos: lo típico del derecho real que es el señorío del titular sobre la cosa, y señalar solo un aspecto que es común a todos los derechos: el deber a cargo de la sociedad de respetar los derechos ajenos. Siempre en cualquier análisis debemos conocer la finalidad, la fuerza motriz del esfuerzo. Aquí, lo es, en tanto derecho, la regulación de conflictos de intereses, la promoción de conductas valoradas positivamente, y represión de las opuestas, en definitiva, lograr que lo que no es posible en los hechos, lo sea por un deber-ser. El enfoque liminar debe dirigirse al hecho, al cual la sociedad le atribuye un valor y por tanto merece ser atendido y regulado. No podemos escapar de la trilogía de Virally ¨hecho-valor-derecho¨. Nada es más acertado. El hecho debe ser bien comprendido, en forma no total pero suficiente, por lo que debe tomárselo como un químico que pone su objeto de estudio en el microscopio. El valor, es fundamental a la hora de dictar leyes que deben satisfacer las demandas de un pueblo, y también a la hora de interpretar e integrar, cuando se busca conocer la voluntad del legislador o de la norma. Ahora, pues, recorreremos brevemente esta realidad causa, objeto y finalidad del derecho informático. ------- Aplicando la definición del derecho real a la propiedad, diremos que esta se manifiesta en el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto. La propiedad es el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva a la acción y voluntad de una persona. Comparamos el derecho real con la propiedad: la propiedad es un poder jurídico que se ejerce en forma directa e inmediata; todo el derecho real también es un poder jurídico que se ejerce en forma directa e inmediata. A- En la propiedad este poder jurídico se ejerce sobre una cosa, es decir, sobre un bien corporal. No hay propiedad sobre bienes incorporales. B- El derecho de propiedad implica un poder jurídico directo sobre la cosa para aprovecharla totalmente. El poder jurídico total significa que se tiene la posibilidad normativa de ejecutar todos los actos de dominio o de administración es decir, se trata de un aprovechamiento jurídico y no económico. C- El derecho de propiedad implica una relación jurídica entre el propietario o sujeto, y un sujeto universal. El sujeto pasivo universal queda constituido por el conjunto de personas que de manera permanente o transitoria integran una comunidad jurídica, pues se requiere siempre un dato especial (proximidad material) para que exista la oponibilidad del derecho de propiedad a los terceros y la posibilidad física de su violación. DEFINICIÓN ANALÍTICA DEL DERECHO REAL. BREVE EXPLICACIÓN DE SUS ELEMENTOS: Según Guillermo L.Allende: ¨Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi¨. Análisis: a) Derecho absoluto: implica su oponibilidad erga omnes. b) De contenido patrimonial: de conformidad con el Código Civil, los derechos reales son susceptibles de valor, por lo que integran el patrimonio. c) Naturaleza jurídica de sus normas: Sustancialmente de orden público, lo que surge del Art. (¨numerus clausus¨), de la nota al Art. (¨... la naturaleza de los derechos reales está fijada en consideración al bien público y al de las instituciones políticas, y no depende de la voluntad de los particulares¨), lo que nos quiere decir que todas las normas relativas a los derechos reales sean de orden público. d) Sujeto activo: Puede serlo una persona física o ideal. e) Objeto: son las cosas en el sentido ciertas, individualmente determinadas, en el comercio y actualmente existentes (nota ¨... no puede haber un derecho sin objeto¨. f) Relación inmediata: su titular, para extraer el beneficio de la cosa sobre la que recae el derecho, no necesita ningún intermediario. g) Publicidad: si el derecho real puede oponerse a todos, es indispensable que ese derecho pueda ser conocido también por todos. Hay dos formas de cumplimentarlo: la tradición (sistema tradicional del Código Civil, Art. 577 y nota), y la inscripción en registros especiales (sistema actual combinados con el de la tradición). h) Sujeto pasivo y su deber de abstención: es la base del concepto de la ¨obligación pasivamente universal¨. El sujeto pasivo es toda la sociedad, quien está obligada a respetar la acción del titular del derecho sobre su cosa. i) Acciones reales: Protegen a los derechos reales en caso que se atente contra su existencia, plenitud o libertad. Son las acciones reivindicatorias, confesaría y nugatoria. j) Ius persequendi y ius praeferendi: perseguir la cosa en manos de cualquiera que la tenga (con las limitaciones de la propia ley), y ventajas como el privilegio, derecho de exclusión, etc. DEFINICIÓN DEL DOMINIO: Dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona. Es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa, lo que no quiere decir que sea un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual, ya que como todo derecho se encuentra regulado por el ordenamiento jurídico. Reconoce sus fuentes en Aubry y Rau: ¨La propiedad en el sentido propio de esta palabra (dominio) expresa la idea de poder jurídico, el más completo de una persona sobre una cosa, y puede definirse como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva a la voluntad y a la acción de una persona.¨ Los caracteres del dominio son: Exclusivo, perpetuo y absoluto. Clasificación del dominio: PERFECTO E IMPERFECTO. Es pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas y dominio imperfecto son: El dominio fiduciario, el revocable y el desmembrado. Dominio Fiduciario: Existe cuando el titular (fiduciario) recibió un bien del constituyente con el fin que en un plazo o dada una condición lo transmita a su vez a un tercero (fideicomisario). Dominio Revocable: Es aquel que se tiene sujeto a una condición o plazo resolutorios, verificado el cual, la cosa vuelve a manos del tramitante. Dominio Desmembrado: se da cuando su titular ha constituido un derecho real a favor de otro sobre su propia cosa. ¿Cómo podríamos caracterizar el abuso del derecho? La ley faculta al propietario de la cosa a: USARLA, GOZARLA, SERVIRSE DE ELLA, POSEERLA, y anteriormente los facultaba a desnaturalizarla, degradarla o destruirla como consecuencia no aprobada pero inevitable del carácter absoluto del dominio, lo que fue reemplazado por los actuales Arts. De la ley es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular, y el ejercicio de éstas facultades no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo. La ley no ampara el ejercicio abusivo de derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquella tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. COPROPIEDAD Y PROPIEDAD EN CONDOMINIO: Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen, pro indiviso, dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta porción, es decir sobre parte alícuota: LOS PRINCIPIOS FUNDAMENTALES QUE RIGEN EN METERÍA DE COPROPIEDAD: 1- Todo acto de dominio, es decir, de disposición tanto jurídica como material, solo es valido si se lleva a cabo con el consentimiento unánime de todos los copropietarios. 2- los actos de administración de la cosa objeto de copropiedad se llevarán a cabo por la mayoría de personas y de intereses, y comprenden todos aquellos actos de conservación y de uso de la cosa sin alterar su forma, sustancia o destino. LAS FORMAS DE COPROPIEDAD PUEDEN CLASIFICARSE DESDE LOS SIGUIENTES PUNTOS DE VISTA: a- Copropiedades voluntarias y forzosas: existe un principio fundamental en esta materia, nadie esta obligando a permanecer en la indivisión y en consecuencia no es valido el pacto por el cual los condueños se obligan permanentemente a permanecer en dicho estado. Se reconoce en condueño el derecho de pedir la división cuando lo plazca. La copropiedad forzosa: son aquellas en que, por la naturaleza de las cosa, existe una imposibilidad para llegar a la división o a la venta de manera que la ley se ve obligada a reconocer este estado que impone3 la propia naturaleza. b- Copropiedades temporales y permanentes: toda copropiedad ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Especialmente puede ser permanente cuando sea forzosa. c- Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas: Las reglamentadas son aquellas formas especiales que han merecido una organización del legislador, tomando en cuenta ciertas características y conflictos que puedan presentarse, dada su naturaleza. d- Copropietarios sobre bienes determinados o sobre un patrimonio o universalidad: Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo; es el caso de la propiedad hereditaria. Esta copropiedad sobre un patrimonio tiene la característica especial de comprender bienes, derechos y obligaciones. En cuanto a la copropiedad sobre un bien o bienes determinados, que recae sobre un derecho o una cosa, la parte alícuota se refiere siempre aun valor positivo y estimable en dinero en el activo del copropietario. PROPIEDAD EN CONDOMINIO: Condominio: es el régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultaneo. Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento o disposición es libre, que se determinan bienes o áreas y bienes de uso común, los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables de la propiedad individual. El conjunto de bienes privativos, con las áreas, instalaciones y bienes de uso común, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares, se denomina ¨unidad con- dominial¨. El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponde u un condominio, se denomina ¨unidad privativa¨. LOS CONDOMINIOS SE PUEDEN CLASIFICAR DE LA SIGUIENTE MANERA: 1-De acuerdo al funcionamiento y aprovechamientote los elementos comunes los condominios pueden ser: A-Simples: cuando las áreas comunes y sus obras de infraestructura y equipamiento, corresponden a una solo unidad condominal. B-Compuesto: cuando una parte de las áreas comunes y obras de infraestructura y equipamiento, son aprovechadas por los titulares de dos o más unidades con domínales, que coexisten en un mismo predio. 2-En atención de la distribución de las áreas privativas y comunes el condominio puede ser: A-Horizontal: cuando a cada condominio le corresponde como área privativa una fracción o lote del predio, con su edificación e instalaciones. B-Vertical: cuando la totalidad del predio es bien común y una misma estructura arquitectónica, se divide en áreas privativas. C-Mixto: cuando concurren las condiciones a que se refiere los párrafos anteriores, para los condominios horizontal y vertical. DERECHO REAL DE POSESIÓN: Puede definirse como una relación o estado de hecho que confiere a una persona el poder exclusivo de retener una cosa para ejecutar actos materiales de aprovechamiento, animus domini o como consecuencia de un derecho real o personal, o sin derecho alguno. En nuestro derecho positivo son objeto de posesión: Los bienes susceptibles de apropiación, pueden ser poseídos. En la posesión de los derechos es necesario distinguir dos casos complemente distintos: Poseer una cosa por virtud de un derecho, o bien poseer un derecho en si. En los derechos reales la primera forma consiste en poseer una cosa por virtud de un derecho real. Es la posesión que tiene el dueño como consecuencia de la propiedad; es la posesión del usufructuario sobre la cosa objeto del usufructo como consecuencia de su derecho real, y así sucesivamente. La segunda forma se presenta cuando se posee un derecho real en si mismo, consiste en gozar de ese derecho ejercitando todos los actos que implica su ejercicio efectivo, téngase titulo o no. En esta segunda forma, puede tenerse la posesión del derecho real sin tener el título que legítimamente acredite ese derecho. En cambio en la primera forma la posesión de la cosa se tiene como consecuencia de un derecho real legítimamente adquirido. La posesión de los derechos reales siempre trae en forma indirecta la posesión de las cosas. NATURALEZA JURÍDICA: Es un derecho real autónomo, se debió crear una normativa específica, para resolver todos los problemas que pueden presentarse en la propiedad horizontal y que son ajenos a los otros dos derechos reales sobre la cosa propia. (Dominio y Condominio). Existe un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de los diferentes derechos de propiedad horizontal; los derechos y obligaciones de los mismos están regulados por un reglamento de propiedad y administración, cuya redacción e inscripción registrar dan nacimiento al llamado estado de propiedad horizontal. El dueño de un departamento es dueño de este, pero tiene que compartir las paredes, piso y techo. Tampoco lo puede utilizar como quiera, tiene que adaptarse al fin que fu creado. PROPIEDAD HORIZONTAL: . Propiedad de pisos o apartamentos de un mismo inmueble, pero sustrae de la autonomía privada a la vez, determinadas materias que permanecen inderogables por mandato mismo de la ley. ORDEN DE PRELACIÓN DE LAS FUENTES: Art.1. de la ley de propiedad horizontal, establece el escalonamiento de las fuentes rectoras de esta materia en la forma siguiente: 1-la disposición técnica de la ley especial. 2-las normas del C.C en cuanto no se opongan a las anteriores. OBJETO: El objeto primordial de la ley reside en la ordenación de los distintos intereses que afectan a los propietarios de las diversas viviendas y locales que estructuralmente constituye un todo. La propiedad horizontal es un derecho real inmobiliario, que además, debe recaer sobre un inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el mismo. El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector privativo independiente y del porcentaje sobre el terreno y demás partes y casos comunes. PARTES PRIVATIVAS: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer en condominio a más de una persona. EL OBJETO EXCLUSIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL PUEDE CONSISTIR EN: a-Los pisos de un edificio: Se da en este caso la verdadera división horizontal, Puesto que el objeto esta íntegramente ubicado entre los dos planos horizontales. b-Los departamentos de un mismo piso: La palabra departamento abarca tanto vivienda como cada una de las partes en que se divide, por ejemplo un edificio. En este supuesto la división es vertical. c. Los departamentos de un edificio de una sola planta: en este caso es más nítida la división vertical, no existe planos superpuestos salvo los que Constituyen el piso y el techo de la totalidad del edificio. Por lo tanto la propiedad horizontal puede aplicarse a locales de comercio, galerías comerciales, oficinas, consultorios, puesto de un mercado, cocheras, etc. Cosas y partes comunes. Cosas de uso común del edificio. Cosas indispensables para el mantenimiento de la seguridad del edificio. +Principio de necesidad común. +La siguiente. clasificación no es taxativa y el reglamento de copropiedad puede incluir otras: 1-El terreno. 2-Cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines. 3-Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc. 4-Los locales para alojamiento del portero y portería. 5-Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. 6-Sótanos y azoteas lo son, salvo convención en contrario. 7-Cosas muebles que figuren en el reglamento de copropiedad. Terreno: se trata de una cosa necesariamente común, es el suelo sobre el que asienta el edificio, si bien su superficie puede ser mayor. La copropiedad abarca la extensión que surge del respectivo titulo, aunque algunos sectores estén libres de construcción. DEMÁS COSAS Y PARTES COMUNES: Si bien puede concebirse un edificio cuya única parte común sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras. Son dos: Cosas de uso común del edificio y cosas indispensable para mantener la seguridad del mismo. Cosas de uso común: Son las cosas afectadas al uso de todos los propietarios, aunque en la práctica algunos no las utilicen. Ejemplo: puerta de entrada, Pasillos, ascensores, tanque de agua, etc. Cosas indispensables para la seguridad: Se trata de cosas que deben ser comunes por cuanto hacen a la seguridad misma del edificio o a si estabilidad, aunque no sean de uso común sino exclusivos por ejemplo: cimientos, muros columnas, techos, etc. LO PRINCIPAL Y LO ACCESORIO EN EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: El objeto de la Propiedad Horizontal: Es la unidad funcional, el derecho que se tiene sobre las partes comunes es inseparable del que recae sobre las partes privativas. Artículo 3. Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes: Son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia. Gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan. La enajenación de la parte privativa involucra el porcentual que le corresponde a la misma con relación a las partes comunes. Se vende entonces el departamento más un tanto porcinito indiviso del terreno y demás partes de cosas comunes. ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: Estado de la Propiedad Horizontal: Para que puedan llegar a existir los derechos reales de la Propiedad Horizontal sobre cada una de las unidades sobre las que se han dividido un edificio, es necesario que con anterioridad haya nacido el denominado estado de la Propiedad Horizontal. Esto sucede cuando es redactado por escritura pública el reglamento de copropiedad y administración y, además, es inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Modos de Adquisición: Se ejerce por la adquisición. Las formas de adquisición son tres: la tradición, la sucesión y la prescripción. *Tradición: Rige la teoría del titulo y del modo, para la adquisición derivada y por actos entre vivos del derecho real de Propiedad Horizontal son necesarios: el título suficiente (compra venta, donación, permuta) hecho por escritura pública y el modo suficiente, o sea la tradición. Para la oponibilidad es necesaria la inscripción del titulo en el Registro Inmobiliario. *Sucesión: Ya que es un derecho real no solo sobre cosa propia transmisible no solo por actos entre vivos sino también por mortis causa se lo puede adquirir por sucesión ab-intestato o testamentaria y ésta título de heredero o por medio de un simple legado. *Prescripción: La Propiedad Horizontal es usucapible por la larga o la breve. Si fueren varias los poseedores de un edificio sin subdividir deberán primero usucapir el condominio y luego a través de la partición podrán arribar a la Propiedad Horizontal. POSIBILIDAD DE ARRIBAR A LA PROPIEDAD HORIZONTAL A TRAVÉS DE LA PARTICIÓN DEL CONDOMINIO: Es necesario que la partición sea físicamente posible o sea la independencia y la salida a la vía pública directamente o por un pasaje en común. La adjudicación puede que no equivalga a la partición que le correspondía al condominio, entonces entre todos puede hacerse un partición mixta o con saldo. De no haber conformidad de la totalidad de los condóminos se discute si la partición en especie puede ser impuesta por uno o alguno de ellos a los demás. No habría una verdadera partición ya que subsistiría el condominio sobre el terreno y las demás partes comunes. LA JURISPRUDENCIA ADMITE ESTA FORMA DE PARTICIÓN BAJO EL CUMPLIMIENTO DE LOS SIGUIENTES REQUISITOS: a) Inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes cumplan con las exigencias de la ley. b) La partición debe ser cómoda y de fácil realización: No podría aceptarse si debería hacerse nuevas obras. c) Debe respetarse el principio de la igualdad b) Reglamento de Copropiedad y Administración: El reglamento es el estatuto básico, y regula los derechos. y obligaciones de la comunidad. Las cláusulas de este, son la ley que los copropietarios deben obedecer y son parte integrante del titulo de dominio de c/u de ellos. Además no solo es ley para sus dueños sino too para los que habiten en esos inmuebles (Ej. locatarios). El reglamento tiene naturaleza contractual a pesar de que se pueda modificar por mayorías y de que la ley le imponga ciertas cláusulas que limitan por ello la autonomía de la voluntad. Si el reglamento es redactado por su único titular de dominio (propietario-vendedor), no hay problema, pero si tiene que ser redactado por los copropietarios, debe haber unanimidad, en caso de que no logren ponerse de acuerdo tendrá que recurrirse a la justicia para que esta resuelva. Para el caso del reglamento interno, solo hace falta la mayoría que usualmente es necesaria para los temas comunes. El Reglamento de Copropiedad debe ser redactado en escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. La inscripción da la partida de nacimiento del consorcio (estado de propiedad horizontal) para que cada unidad pueda ser independiente y vendida. Pero esto no da la propiedad, sino los requisitos del C. C que es la tradición, titulo suficiente e inscripción para ser oponible a 3ros. La existencia del consorcio solo es posible si antes ha sido redactado e inscripto el reglamento. Teniendo el reglamento naturaleza contractual será necesario el concurso de voluntades de la totalidad de los condominios recién ahí nacerá el consorcio de propietarios. d) Consorcio de Propietarios: El Art.9 de la ley obliga a la creación de un reglamento de copropiedad y administración al establecerse el consorcio de propietarios. La ley habla de propietarios y copropietarios entonces se plantea saber si existe una figura jurídica además de la de las personas titulares de dominio. La jurisprudencia y doctrina mayoritaria sostiene que el consorcio es una persona de existencia ideal o de personalidad restringida a la realización de ciertos actos indispensables para la defensa, uso y goce de los intereses comunes. Por eso el administrador al contratar no lo hace en nombre de cada uno de los propietarios sino a nombre del consorcio. Tiene patrimonio propio y es el único titular Propter Rem del crédito por expensas comunes. Pero toda demanda contra el consorcio debe ser dirigida a su representante legal (administrador) o si este no existiere, a cada uno de sus miembros (no a uno de ellos), de lo contrario la cedula de notificación esta mal diligenciada. CLÁUSULAS OBLIGATORIAS Y FACULTATIVAS: Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho Reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. EL REGLAMENTO DEBE PROVEER OBLIGATORIAMENTE POR LO MENOS A LOS SIGUIENTES PUNTOS: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo. b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública. c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes. LA FORMA DE CONVOCAR LA REUNIÓN DE PROPIETARIOS: En caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial. Al ser esta nominación incompleta correspondió al Art. 3 del reglamento amplia la nómina. Artículo 3 - El reglamento de copropiedad y administración deberá proveer sobre las siguientes materias: 1 - Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva. 2 - Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con relación al valor del conjunto. 3 - Enumeración de las cosas comunes. 4 - Uso de las cosas y servicios comunes. 5 - Destino de las diferentes partes del inmueble. 6 - Cargas comunes y contribución a las mismas. 7 - Designación de representante o administrador, retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones. 8 - Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias; cómputo de los votos; representación. 9 - Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los Arts. 5 y 6 del presente decreto. 10 - Constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble. 11 - Autorización que prescribe el Art. 27 - agregado por decreto. 23.049/56, Art. 2. MODIFICACIÓN Y MAYORÍA: El reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor a los dos tercios, esta modificación deberá consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. *Cláusulas Estatutarias: Es necesario la unanimidad pues son las que se vinculan con los derechos patrimoniales de todos los titulares de la Propiedad Horizontal. Ejemplo: Las que especifican el destino de las unidades. *Cláusulas Reglamentarias: Son las que se relacionan con el régimen de la administración, funcionamiento de la asamblea y en general con los asuntos de interés común, los propios reglamentos pueden exigir que haya otra mayoría pero nunca inferior a los 2/3. FACULTADES DEL TITULAR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: a-Respecto a su piso o departamento: son las propias de un dueño, se puede distinguir entre facultades materias y jurídicas. FACULTADES MATERIALES. 1-derecho de poseer: se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión 2-derecho de usar: deberá sujetarse al destino establecido en el reglamento (no atentar contra la moral y las buenas costumbre) 3-derecho de gozar: puede percibir los frutos 4-derecho de disponer materialmente: es limitada FACULTADES JURÍDICAS: Cada propietario puede enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos personales o reales sobre el mismo, por lo tanto tiene los siguientes derechos. * derecho de enajenar: * derecho de gravar: * derecho de constituir derechos personales: puede local. * derecho de abandonar: es traslativo de propiedad RESPECTO DE LAS COSAS Y PARTES COMUNES: Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. LAS FACULTADES DE USO Y GOCE RECONOCEN UNA DOBLE LIMITACIÓN: * respetar el destino * no perjudicar ni restringir el derecho de los demás. FACULTADES JURÍDICAS: Así como no se pueden ejercer facultades jurídicas sobre el piso o departamento tampoco puede ejerce sobre las cosas y partes comunes. Ultimo párrafo del Art. 3.¨Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan¨. PROHIBICIONES IMPUESTAS A PROPIETARIOS Y OCUPANTES DE PISO O DEPARTAMENTOS: _. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. _. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración. b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. _. El propietario del ultimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc. Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios. VIOLACIÓN DE LAS PROHIBICIONES: Art. 15. En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del Art. 6. El representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo Esta legitimado a promover la acción el administrador o los propietarios. El primero no debe acreditar un perjuicio concreto ya que esta obligado a velar por el cumplimiento del reglamento. Cuando la acción es intentada por un propietario impone el requisito de que tenga que demostrar que la trasgresión le causa un daño. OBLIGACIÓN DE LOS TITULARES: Gastos de conservación y reparación de los pisos o departamentos. _. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. Muchas veces se plantea el conflicto de saber sobre el origen del daño esto es si proviene de partes comunes o privativas. _. Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. EXPENSAS: Gastos de conservación y reparación de los pisos o departamentos. La primera parte del Art.5. Cada propietario atenderá a los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento. Los distintos titulares de la propiedad deben realizar a su costa todas las obras y gastos de conservación y reparación que sean necesarios para el mantenimiento de su piso o departamento. A veces es difícil establecer el origen del daño, es decir si proviene de partes comunes o privativas. EXPENSAS COMUNES: Son gastos normales u ordinarios originados en la conservación, reparación y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que están a cargo de todos los propietarios. Cada uno responde en proporción al valor de su piso o departamento con relación al conjunto, es decir cuanto mayor sea el porcentual mayor será la contribución a los gastos comunes. La ley admite que se puedan adoptar otros criterios de distribución ya que permite el pacto en contrario plasmado en el reglamento. Puede convenirse que determinadas unidades contribuyan a ciertos gastos en una proporción menor, o bien que queden eximidas de contribuir a condición de que no se beneficien con la cosa o servicio que genera el gasto. La eximición solo deberá referirse a los gastos de funcionamiento y mantenimiento, no así a los gastos de la adquisición o reposición de cosas comunes pues de ser así las unidades exceptuadas adquirirían la propiedad de tales cosas sin hacer ningún desembolso. EXPENSAS DE ADMINISTRACIÓN, MANTENIMIENTO Y REPARACIÓN DE LAS COSAS COMUNES: El Art. 8. ¨Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. QUEDAN COMPRENDIDOS: -Los gastos que origina el mantenimiento y uso de los servicios comunes (ascensores, portero eléctrico, bomba de agua). -La energía eléctrica para iluminación de las partes comunes y alimentación de servicios de esa naturaleza. -El gas para el funcionamiento de las calderas. -Los honorarios del administrador. -El sueldo del encargado. -Todos los gastos destinados a la conservación y reparación de partes comunes (pintura, reparación de cañerías). -Primas de seguro: El Art. 11. Establece que la administración deberá asegurar el edificio contra incendios. -Innovaciones que impliquen mejoras en beneficio de todos los propietarios. El Art. 8. Establece "las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios en mira de obtener su mejoramiento o de uso o goce más cómodo o mas rentas. Ejemplo: mejoramiento de las cosas comunes reemplazar la pintura del hall por un revestimiento de madera. (Cosas comunes) goce mas cómodo y la obtención de mayor renta. Mayoría para decidirlas, tratándose de innovaciones que benefician a la totalidad de los propietarios basta para decidirla la mayoría absoluta, hay que diferenciar con la obra nueva ya que favorecen a un solo propietario este caso se necesitará la autorización de todos, ejemplo: cerramiento de balcones, techado de patios. Se trata de obras hechas en partes comunes auque de uso exclusivo pero el beneficiario es el que tiene ese uso exclusivo. POSIBILIDAD DE RECLAMO JUDICIAL: La minoría no queda indefensa ya que sus derechos están protegidos al reconocérseles la posibilidad de reclamar judicialmente en el caso que las innovaciones sean de costo excesivo, contrarias al reglamento, perjudiciales para la seguridad, salubridad, etc. Pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad, la acción puede ser promovida por cualquier propietario, siempre que en la asamblea que decidió la mejora haya votado en contra o se haya abstenido o haya estado ausente. Dicha acción deberá fundarse en: * Costo excesivo * Contrarias a la ley o reglamento * Perjudiciales para la solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico del edificio. Promovida la demanda si el juez podrá ordenar la suspensión de la obra, mientras ello no ocurra prevalece lo establecido por la mayoría. El juez en este caso actúa con una medida cautelar. EXPENSAS DE REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN REALIZADAS POR UN PROPIETARIO: Tercer parte del Art. 8. ¨Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados¨. Para que el propietario que realizo el gasto tenga derecho a ser reembolsado deben concurrir las siguientes circunstancias: * debe tratarse de cosas que no siendo urgentes no admiten dilación. * debe mediar ausencia del administrador. * no tiene que existir oposición de los demás: el propietario deberá notificar, si nadie dice nada se entiende que se acepto tácitamente. El tercer párrafo establece: ¨Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables v urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado¨. En estos supuestos el propietario actúa sin autorización de los demás por lo que debe ser considerado como un gestor de negocios, en consecuencia puede reclamar el reembolso de los gastos en la medida en que hayan resultado útiles. LA RENUNCIA O ABANDONO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL: Último párrafo del Art. 8. ¨Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece¨. Por lo tanto puede abdicar de su derecho solo que dicho abandono es traslativo de propiedad pero no liberatorio, por cuanto no exime a quien lo realiza de la obligación de contribuir al pago de la expensas. Tampoco se admite la liberación renunciando al uso y goce de las cosas y servicios comunes ejemplo: ascensor. CRÉDITO POR EXPENSAS: El titular del crédito por expensas es el consorcio y no los propietarios individualmente. El administrador, representante legal de dicho ente, es el encargado de recaudarlas y, en cu caso, de perseguir el cobro por la vía judicial. NATURALEZA JURÍDICA: Desde el punto de vista pasivo constituye una obligación propter rem, si bien se desplaza siguiendo la titularidad dominial, no presenta uno de los caracteres típicos de las obligaciones de esa categoría: la posibilidad de liberarse mediante el abandono. El deudor por expensas comunes responde con todo su patrimonio con respecto a las devengadas durante su titularidad. Si luego enajena el piso adeudando períodos anteriores sigue estando obligado., mas el adquirente va a responder por esa deuda pero solo con la cosa y no con el patrimonio. * El titular de la Propiedad Horizontal responde por las expensas devengadas durante su titularidad con la cosa y con el resto de su patrimonio. * La enajenación de la unidad no lo libera de responsabilidad por las expensas anteriores a tal acto. * Respecto de tantas expensas sigue obligado con todo el patrimonio pero al consorcio se le agrega un nuevo deudor: el adquirente de la unidad que responde también por las expensas devengadas antes de su adquisición pero solo hasta el valor del piso o departamento. * Este adquirente es responsable con su patrimonio por las expensas posteriores a su adquisición * Si luego a su vez enajena sigue estando obligado por las expensas devengadas durante su titularidad pero ya no responde por las anteriores a su adquisición, puesto que ha dejado de ser titular de la cosa. Es el nuevo adquirente quien lo sustituye GARANTÍAS PARA EL COBRO: Consorcio de propietarios: Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. EL REGLAMENTO DEBE PROVEER OBLIGATORIAMENTE, POR LO MENOS A LOS SIGUIENTES PUNTOS: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo. b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública. c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes. d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial. CONSORCIO DE HECHO: Es común que terminada la construcción de un edificio los departamentos sean entregados a los adquirentes mediante boleto de compra venta, no hay estado de Propiedad Horizontal porque aun no se ha otorgado el reglamento y mucho menos derechos reales, tampoco ha nacido el consorcio. ADMINISTRADOR. El administrador de acuerdo con el Art. 9 es un representante legal encargado de la gestión inmediata de los interese comunes. Actúa por mandato directo de la asamblea o por iniciativa propia. Puede administrar una persona física o jurídica. Es unipersonal. Nombramiento y remoción. Es nombrado por unanimidad. REMUNERACIÓN: Establece el Art. 9 que ha de establecer la base para la remuneración del administrador Funciones. * Administrar las cosas de aprovechamiento común * Atender a las conservación del edificio * Elegir el personal de servicio * Contratar el seguro contra incendios * Rendir cuenta documentada de su gestión e) ¿Que instituciones habilita o provee el reglamento? 1) Administrador. 2) Asamblea. 3) Consejo de Administración. ASAMBLEA: Es el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad, Sus poderes son soberanos y sus decisiones tomadas dentro del marco de las previsiones legales obligan a la minoría y a los ausentes. LAS ASAMBLEAS PUEDEN SER: Artículo 3. - El reglamento de copropiedad y administración deberá proveer sobre las siguientes materias: - Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias; cómputo de los votos; representación. Ordinarias: se reúnen con periodicidad, en los plazos determinados por le reglamento Extraordinarias: son las que convoca el administrador o a solicitud de cierto número de propietarios, ejemplo remoción de este, reemplazo, la hipoteca de todo el edificio. MAYORÍA NECESARIA: La decisión para ser válida debe contar con el voto de la cantidad de personas que corresponda. SEGÚN EL TEMA QUE SE TRATE: Los votos pueden computarse por valor, por unidad o combinación de ambas pautas. Art. 10. ¨Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación¨. Únicamente en caso de vetustez el Art. 16.Establece un sistema distinto la doble mayoría es decir por unidad y por valor al mismo tiempo. La ley 13.512 establece la siguiente mayoría: unanimidad, dos tercios y mayoría absoluta. LA UNANIMIDAD ES EXIGIDA: Hipoteca de edificio. Ejecución de una obra nueva en partes comunes en beneficio de uno También se requiere para la modificación una cláusula estatutaria del reglamento. La mayoría de los dos tercios se exige para: para las cláusulas reglamentarias del reglamento, ejemplo cobro de expensas. MAYORÍA ABSOLUTA: para asuntos de interés común. De acuerdo con lo establecido en el Art. 5 del decreto las decisiones tomadas por el consorcio se harán constar en actas que firmarán todos los presentes. El libro de actas será rubricado en la capital federal por el Registro de la Propiedad. IMPOSIBILIDAD DE REUNIR LA MAYORÍA: Art. 10 ¨Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevara a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que Procesal mente les corresponda a fin de escucharlos.¨ El procedimiento es sumarísimo, es necesario que se trate de cuestiones urgentes, o graves ya que la asamblea judicial constituye un remedio excepcional. DE ESTA MANERA PODEMOS DECIR: La ley y el estatuto dan 3 tipos de asambleas: a) ORDINARIA (se convocan para tratar temas normales y corrientes de la vida de un comercio y que tiene que ser como mínimo una convocatoria anual. b) EXTRAORDINARIAS (se pueden convocar de forma imprevista ante una urgencia que deba resolverse en forma inmediata. c) JUDICIAL (igual que la otra pero donde se modifica el método y forma de la convocatoria, lo invoca el juez pero el no sustituye a la asamblea, lo único diferente es quien la convoca. En el caso del judicial sirve para convocar a todos los copropietarios y si alguien no va, se lo puede obligar judicialmente, son los casos donde hace falta una mayoría muy grande o unanimidad. LA ASAMBLEA ES UN ÓRGANO DELIBERATIVO PORQUE: TIENE QUE TENER LO SIGUIENTE: a) Convocatoria (tiene que ser por medio fehaciente) b) Reunión c) Deliberación (discusión) * Tiene que tener un orden del día determinado (temas a tratar). * Tiene que ser anticipado a la reunión. * Si son temas varios lo lógico es que sean temas menores, no pueden tener temas importantes o que exijan un análisis o estudio previo. * Tiene que ser dirigida a un lugar determinado. EXTINCIÓN DEL SISTEMA: Modos comunes al dominio: Se aplica la puesta del inmueble fuera del comercio, la prescripción, el abandono, la enajenación, y la transmisión judicial, O sea tenemos modos absolutos y relativos. MODOS PROPIOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: Destrucción Art. 12 ¨En caso de destrucción total o parcial de mas de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial¨. La ley distingue dos tipos de destrucción la total en donde si se destruye solo existirá un condominio normal sobre el terreno y los materiales por lo cual la ley faculta a cada condómino a vender las partes, enajenado el inmueble (terreno y materiales) el producido se distribuye entre todos en proporción a los porcentajes que le correspondía a cada uno de ellos. Si opta por la reconstrucción en vez de la partición la mayoría requerida debe ser la unanimidad. Si la destrucción es de menos de las Dos terceras partes del valor y la mayoría decide la reconstrucción esta facultado para obligar a la minoría a contribuir a los gastos, si ésta se niega debe vender su parte a la mayoría según valuación judicial. Si se resuelve la demolición del edificio la mayoría requerida es la unanimidad. Vetustez. Art. 16 ¨En caso de vetustez del edificio. la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial¨. Estableciendo que un edificio se encuentra vetusto la mayoría computada, puede decidir la demolición y venta del terreno y los materiales. Si se resuelve la reconstrucción la situación difiere con relación a lo establecido para el supuesto de destrucción parcial de menos de las 2/3 partes, en efecto cuando hay vetustez la mayoría no puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, y solo queda facultada para adquirir la parte de dicha minoría según valuación judicial. CONFUSIÓN: Esta causal no esta prevista por la ley pero puede darse cuando se concentra en una sola persona la titularidad de todas las unidades. Mientras haya el estado de propiedad Horizontal el propietario único puede enajenar tales unidades renaciendo entonces los derechos reales de Propiedad Horizontal. Para que desaparezca del estado de Propiedad Horizontal debe realizarse la desafectación por escritura pública, que se inscribirá en el Registro De la Propiedad. Esta determinación puede ser tomada por la totalidad de los propietarios es decir no es necesaria la confusión previa para luego proceder a la desafectación. Queda constituido entre todos un condominio, sin indivisión forzosa sobre el terreno y lo edificado. PRE-HORIZONTALIDAD: Concepto: detona la situación jurídica a la existencia previa a la Propiedad Horizontal, abarca el período que va desde que se ofrecen en venta las unidades que todavía pueden ni siquiera estar en construcción hasta aquel en que finaliza la edificación y con la redacción e inscripción del reglamento de copropiedad y administración, que es cuando nace el llamado estado de Propiedad Horizontal. Trata de arbitrar medidas tendientes a proteger la condición de los adquirentes por boleto que durante esta etapa quedaban en estado de desamparo. La ley 19724 Artículo 1.- ¨Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen¨. La escritura de afectación debe ser inscripta en el Registro Propiedad Inmueble quedará constancia de ello en los certificados que expida. REQUISITOS DE LA ESCRITURA: Asentar el estado de ocupación del inmueble, la inexistencia de deudas impositivas a la fecha de otorgamiento, el cumplimiento de los siguientes recaudos: Artículo 3.- Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla: a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista. b) Plano de mensura debidamente aprobado. c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente. d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante. e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración. La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que están cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca. El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple de la escritura autenticada de afectación, con certificación de la existencia de los elementos mencionados en el Art. 3. Artículo 7.- El propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación, si acredita sumariamente que: a) Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectación, no ha enajenado unidades. b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados. c) Transcurrido un (1) año de registrada la afectación, la obra no llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa. En los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar que está debidamente asegurada la restitución a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento. PUBLICIDAD: El propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su Registro, número del registro notarial y fecha en que se efectuó: a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible. b) En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión, proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusión. c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades. Artículo 9.- Queda prohibido, en cualquier forma de oferta: a) Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte. b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago. c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados. Artículo 10.- El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó la escritura de afectación de los elementos enumerados en el artículo 3º y de las escrituras de hipoteca. b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble. c) La información relativa al desarrollo material de la obra. d) La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravámenes, deduciéndose de su deuda hacia el vendedor. CONTENIDO DE LOS CONTRATOS: Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legibles. Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación o intimación, o suspender su ejecución o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la jurisdicción judicial, así como los supuestos previstos en los incisos f) y h) del artículo 13, sólo tendrán efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmada por éste. REGISTRO DE LOS CONTRATOS: El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato. PREFERENCIA DE LOS CONTRATOS REGISTRADOS: Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado. * Los derechos que confiere la ley son irrenunciables. * El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la Propiedad Horizontal y, en su caso, con la inscripción registrar de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato. PROPIEDAD INDUSTRIAL. Es la propiedad que adquiere el inventor o descubridor con la creación o descubrimiento de cualquier producto relacionado con la industria, y el productor, fabricante o comerciante con la creación de signos especiales con los que aspira a los resultados de sus trabajos de otros similares. La propiedad industrial designa los derechos sobre bienes inmateriales que se relacionan con la industria y con el comercio: de una parte, los que tutelan el Monopolio de reproducción de los nuevos productos o procedimiento que por su originalidad y utilidad merecen tal exclusividad; de otra, las denominaciones del producto o del comerciante que sirve de atracción y convocatoria para la clientela. LAS MODALIDADES DE PROPIEDAD INDUSTRIAL SON LAS SIGUIENTES: Derechos que recaen sobre las creaciones industriales, como Patentes. Modelos de utilidad, y modelos y dibujos industriales y artísticos. Mediante las citadas creaciones, enriquece el actuar humano, para convertirlo en más fácil, eficaz o rápido-patentes y modelos de utilidad-o se solucionan problemas de diseño, como en el caso de los dibujos industriales y artísticos. Por ultimo existen los derechos que recaen sobre los signos distintivos de la mercancía, del origen del producto o del vendedor, que no representan creación industrial alguna y son simples medios de identificación frente al público adquirente, como la marca de un producto o servicio, un nombre comercial o el rótulo de un establecimiento. LOS DERECHOS DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL: Son derechos absolutos o de exclusión que requieren, para su valida constitución, la inscripción en un registro especial, relativo a la propiedad en cuestión. Por otra parte, el interés general exige que las concesiones exclusivas de propiedad industrial no sean perpetuas, y ello determina que las leyes concedan a los derechos citados un tiempo de duración distinto según las distintas modalidades que discriminen esta propiedad especial y temporal. Transcurrido el tiempo de exigencia legal, caducan los derechos. La caducidad puede resultar por efecto de otros motivos, como la falta de pago de las anualidades o cuotas correspondientes, el no uso por el plazo que la ley determine en cada caso, y la voluntad, por ende, de los interesados. Próximo al campo de la propiedad intelectual se encuentra el conflicto que plantea la competencia desleal, que defiende bienes inmateriales, aunque no afecte a su régimen jurídico. DISTINCIÓN ENTRE LA PROPIEDAD INDUSTRIAL Y LA PROPIEDAD INTELECTUAL: La propiedad industrial, que se centra en el ámbito de la industria, ha de distinguirse de la propiedad intelectual, que tiene por objeto las creaciones literarias y artísticas, las cuales corresponden a su autor por el mismo hecho de haberlas creado, sin que se requiera, para ello formalidad alguna. MATERIA DE PROPIEDAD INDUSTRIAL EN EL ORDEN INTERNACIONAL: Fundamental el convenio de la Unión de París de 20 de Marzo de 1883, revisado en distintas ocasiones (Acta de Estocolmo de 1967, completado a su vez por el acuerdo de Estrasburgo de marzo de 1971). En lo que atañe a las marcas, y conforme a los principios rectores del derecho comunitario, se establece un régimen único de concesiones para eliminar en la Unión Europea el efecto desviacionista que pudiere derivarse de los títulos nacionales de protección. Herederos del convenio de Munich de 1975 (nunca aplicado) y del Acuerdo de Luxemburgo de 1989 son el Reglamento del Consejo de 1993 y el Reglamento de 1986 sobre el control aduanero, este último concebido para confiscar todo producto procedente de terceros Estados que imiten marcas de la comunidad europea. LA LUCHA POR LA PROPIEDAD INTELECTUAL. En 1709, la reina Ana de Inglaterra aprobó el primer documento legislativo de protección general de los derechos de autor, que otorgaba a los creadores catorce años de protección, prorrogables por otros catorce si el autor seguía vivo. Con ello no hacía sino refrendar las teorías jurídicas de su tiempo, que derivaban de las leyes de derecho natural y, de forma más inmediata, de distintos privilegios medievales. Tres siglos después, las leyes actuales de propiedad intelectual y los derechos de autor se ven amenazados por un poderoso enemigo: la Red. Sin embargo, como demuestran las nuevas leyes sobre la materia y casos como el de Napster, ni los legisladores, ni los jueces, ni los autores, ni las grandes compañías se lo quieren poner fácil. Lamentablemente, todo este proceso de reivindicación de los derechos de autor, que en algunos casos se asemeja en su celo al de las cruzadas religiosas, se hace a espaldas del consumidor. Éste ve como las empresas se escudan tras la palabra ¨piratería¨ para echar sus demandas en saco roto.