Jurisprudencia. Derecho Registral. Boleto de Compraventa. Inscripción. Compra a Plazo. Interpretación Normativa.

• 27/10/2005
• Argentina

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“Si el ordenamiento jurídico reconoce a  ambas partes -al poseedor por boleto y al acreedor embargante- el acceso a la publicidad registral, por aplicación del principio `prior in tempore potior in iure´, el primero de los derechos que hubiera sido inscripto, gozará de un jus preferente. Refuerza este criterio lo dispuesto por el art. 19 de la ley 17.801 que sienta el principio de prioridad de la registración conforme a la fecha y número de orden de los documentos que ingresan al Registro Inmobiliario”.

Lea el Texto Completo:

Sentencia N° 655 "Albornoz Jaime Jesús y Otro vs. Villagra Juan José c/Imprenta y Papelería Urueña y Otro s/cobro de Pesos s/Tersería" del 11/08/2005. CORTE SUPREMA DE JUSTICIA Sala en lo Laboral y Contencioso Administrativo. 

 CASACIÓN

 En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a  Once  (11) de Agosto de dos mil cinco, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Laboral y Contencioso Administrativo, integrada por los señores vocales doctores Alfredo Carlos Dato, René Mario Goane y Antonio Gandur, bajo la Presidencia de su titular doctor Alfredo Carlos Dato, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por el tercerista en autos: “Albornoz, Jaime Jesús y otro vs. Villagra, Juan José c/ Imprenta y Papelería Urueña y otro s/ Cobro de pesos s/ Tercería”.

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores René Mario Goane, Antonio Gandur y Alfredo Carlos Dato, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

El señor vocal doctor René Mario Goane, dijo:

I.- El tercerista, Jaime Jesús Albornoz, a fs. 251/260, plantea recurso de casación en contra de la sentencia Nº 108, del 14 de junio de 2004, de la Excma. Cámara del Trabajo, Sala III, obrante a fs. 246/247 vta., por la que se decide, en el punto II de su parte resolutiva, hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en el incidente del rubro, en contra de la sentencia del 13-11-2002, del Juzgado de Conciliación y Trámite de la II Nominación (cfr. fs. 186/187 vta.). Dicho recurso fue concedido por Resolución Nº 142, del 27-8-2004 (cfr. fs. 262 y vta.). Asimismo, ninguna de las partes presentó la memoria facultativa del artículo 137 del CPT, conforme surge del informe actuarial de fs. 272.

II.- Siendo inherente a la competencia funcional de esta Corte por su Sala en lo Laboral y Contencioso Administrativo, el pronunciarse sobre la admisibilidad del recurso de casación incoado, corresponde entrar a su tratamiento.

Ha sido interpuesto en término (cfr. fs. 248 y 260 vta.); el acto judicial impugnado constituye una sentencia equiparable a definitiva (cfr. CSJT: sentencia Nº 172, del 31-3-97); no corresponde efectuar el afianzamiento previsto en el artículo 133 del CPT en razón de que la sentencia no resulta condenatoria para el recurrente; el escrito casatorio se basta a sí mismo en cuanto a sus fundamentos fácticos y jurídicos, y la impugnación recursiva se motiva en la invocación de infracción a normas de derecho. Por ello, voto porque se declare admisible el presente recurso.

III.- Sostiene el recurrente que la sentencia lo agravia por el incorrecto abordaje que realiza de la cuestión, a partir del primer punto de agravio esbozado por el apelante relativo a la aplicación del principio iura curia novit. Señala que el fallo claramente rechaza el criterio del apelante, y que resulta correcta la forma de resolver del a quo al aplicar dicho principio, dando tratamiento a la cuestión planteada como tercería de mejor derecho, por lo que de haber continuado por ese camino, lo lógico hubiera sido que rechazara el recurso y confirmara el pronunciamiento del inferior.

Afirma que la recepción del criterio fijado en “Melgarejo, Adrián y otro vs. Guerra Méndez, Adán y otro s/ Daños y perjuicios (incidente s/ Tercería de dominio promovido por el Aero Club Concepción)” lo agravia, porque no resulta de aplicación al caso la normativa legal que cita (artículos 2505, 2609 y 1185 del Código Civil; 2, 3 y 19, de la Ley Nº 17.801, y 14 de la Ley Nº 3690), merced a que no sólo no se estaría contemplando las condiciones particulares del caso, sino porque se le estaría dando a la cuestión el tratamiento relativo a la transmisión de un derecho real de propiedad.

En esta dirección resalta que el análisis de los artículos 2, 3 y 19 de la Ley Nº 17.801 demuestra que su parte no pudo en la práctica inscribir el boleto de compraventa, puesto que el mismo es un instrumento privado que no es escritura notarial o fruto de una decisión judicial o administrativa, ni tampoco tiene la posibilidad de ser tratado como un caso de excepción, pues no ha sido certificada su autenticidad en contenido o firma por escribano o funcionario competente. Añade que la Ley provincial Nº 3690, que es reglamentaria de la Ley Nº 17.801, impone en su artículo tercero requisitos que impiden a su parte el acceso al registro, en tanto dicha norma prescribe que “Los documentos privados que pueden inscribirse deberán ser redactados y firmados por escribano o abogado debiendo contar en ellos la autoría y la matrícula del profesional”; siendo ésta la disposición legal a que alude el artículo 14 de igual ley. Estima que al ser un instrumento privado con la sola firma de las partes el boleto de compraventa con que cuenta, el mismo no se encuentra comprendido en ninguna de las dos leyes mencionadas como apto para la inscripción en el Registro, lo que destruye el principal argumento esgrimido en “Melgarejo”.

Arguye que deviene incorrecto postular la aplicación de los artículos 2505, 2609 y 1185 del Código Civil, apoyando en ellos la “prevalencia” de la publicidad registral, en mérito a que no se analiza la posición asumida por su parte en la causa, en la que ha planteado desde el principio tercería de mejor derecho, más allá que por una razón de índole práctica a efectos de evitar el remate del bien, se haya acumulado tercería de dominio. Insiste en que la mención del fallo de la normativa citada, supone examinar su planteo desde el punto de vista de la tercería de dominio, y que ello es contradictorio debido a que la sentencia ha considerado acertado el criterio del Juez de Conciliación y Trámite de aplicar el principio iura novit curia.

A fs. 256/257 formula la doctrina legal que considera aplicable al caso, sosteniendo que éste debió resolverse conforme a ella. En sentido concordante invoca en su favor la doctrina legal sentada en los autos “Rubio, Nélida Virginia vs. Filippini, Hugo y otros s/ Tercería de dominio”, reseñando algunas de sus partes.

Tacha de arbitraria a la sentencia impugnada, imputándole haber incurrido en arbitrariedad normativa y fáctica: lo primero, porque se apartó del régimen jurídico aplicable (artículos 2355, in fine, 2384, 2351, 2356, 2373, 1323, 1185 bis, 1035 y siguientes y concordantes), recurriendo a otras normas que no corresponden; lo segundo, porque se ha omitido el examen de un elemento probatorio fundamental, cual es el boleto de compraventa. Es que, dice, el análisis de este documento hubiera evidenciado que el mismo no era apto para la inscripción en el Registro contemplada en las Leyes Nº 17.801 y 3690. Asimismo, estima que también se prescindió de otros elementos probatorios, como que el boleto tiene fecha cierta y es anterior al embargo; que se hizo tradición del bien a favor de su familia en junio de 1974; que oportunamente adquirió el inmueble de su propietario y titular registral, y que la adquisición fue de buena fe, se pagó el 100%, aconteciendo todo con anterioridad al embargo trabado en autos.

Por último, cuestiona la imposición de costas alegando que tuvo razón probable para litigar en virtud de que la cuestión debatida alude a un tema controvertido en doctrina y jurisprudencia. Por tal motivo, impetra su distribución por el orden causado.

IV.- En cuanto al agravio del recurrente de que no resulta de aplicación en el sub examine la normativa de los artículos 2505, 2609 y 1185 del Código Civil; 2, 3 y 19, de la Ley Nº 17.801, y 14 de la Ley Nº 3690, interesa poner de relieve, lo siguiente:

IV.1.- En primer lugar, el impugnante no advierte que en el precedente de esta Corte (sentencia Nº  144, del 12-3-2004), recaído en los autos “Melgarejo, Adrián y otro vs. Guerra Méndez, Adán y otro s/ Daños y perjuicios (incidente de ejecución de sentencia promovido por Adrián Melgarejo) (incidente s/ Tercería de dominio promovido por el Aero Club Concepción)” -que la Sala a quo considera aplicable al caso y sobre cuya base resuelve el pleito en favor del acreedor embargante-, se hace mención de los artículos 2505, 2609 y 1185 del Código Civil y 2, 3 y 19 de la Ley Nº 17.801, al solo y único efecto de determinar que el criterio del predominio de la publicidad registral se construye en función de los mencionados artículos. Así, a renglón seguido, se remarcó que, si bien el boleto no es considerado título idóneo para justificar la transmisión de derechos reales sobre inmuebles, el adquirente en tales condiciones puede inscribir dicho instrumento a fin de poner en conocimiento de los terceros la situación jurídica respecto del bien en cuestión, siendo la posibilidad de acceso a la publicidad registral, para el precedente, lo decisivo en esta última situación. De allí que deba rechazarse el agravio de que se le habría dado al caso el tratamiento relativo a la transmisión del derecho real de propiedad, o se hubiera analizado el planteo del actor desde la perspectiva de la tercería de dominio, conclusión ésta que también se ve ratificada por lo que a continuación se considera.

Es que, por los mismos motivos, tampoco es dable imputarle contradicción alguna, como lo postula el recurrente a fs. 256, desde que de ninguna parte del fallo se desprende que no se hubiera tenido presente que lo que estaba en juego no era el derecho de dominio sino la situación de un poseedor por boleto de compraventa frente a un acreedor embargante; por el contrario, a más de que el precedente citado es claro en lo que a esta cuestión se refiere, según se lo puso de manifiesto ut supra, de los propios términos de la sentencia recurrida se sigue que lo único que hizo el fallo en recurso, frente al agravio del apelante de que no correspondía la aplicación del principio iura novit curia, fue simplemente afirmar que al aplicar dicho principio el Juez de Conciliación y Trámite, lo hizo con apoyo en la doctrina fijada por este Tribunal en la causa “Rubio, Nélida Virginia vs. Filippini, Hugo y otros s/ Tercería de dominio” -sentencia Nº 121, del 23-4-1992- (cfr. fs. 246 vta.), sin que ello, en manera alguna, suponga haber analizado el tópico desde la perspectiva de la tercería de dominio, sino todo lo contrario. Y tanto esto es así, que en el fallo del Juez de Conciliación se resuelve hacer lugar a la tercería de “mejor derecho” (cfr. fs. 187 vta.), habiendo confirmado la Cámara este encuadre, es decir, el tratamiento de la cuestión como una tercería de este tipo, más no la procedencia de la misma, estableciendo así, en su parte dispositiva, que se admite el recurso de apelación y, consecuentemente, se rechaza la tercería “de mejor derecho” interpuesta por Jaime Jesús Albornoz (cfr. fs. 247 vta.).

IV.2.- En segundo lugar, considero que tampoco le asiste razón al recurrente en su afirmación tendiente a controvertir la aplicación al caso de los artículos 2, 3 y 19 de la Ley Nº 17.801, y 14 de la Nº 3690.

En efecto; el artículo 2, inciso c), de la primera de las leyes citadas admite que en los Registros de la Propiedad Inmueble existentes se inscriban o anoten los documentos “...establecidos por otras leyes nacionales o provinciales”. Es decir, que se permite que llegue al Registro cualquier otro instrumento privado que prevean las leyes provinciales, como lo es el boleto de compraventa (que en el caso refiere a una compra de un lote a plazo), porque así lo prevé el texto de la ley nacional” (cfr. López de Zavalía, Fernando J.: “Curso Introductorio al Derecho Registral”, pág. 356). Y ello no pude ser de otra manera, puesto que lo contrario significaría privar de sentido o desconocer lo que expresamente preceptúa esta norma permisiva.

En la última parte del artículo 3º de la misma ley se dispone que “Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente”. A su turno, la Ley Nº 3960, reglamentaria de la Ley Nº 17.801, al igual que el artículo 3 de esta última, y en forma coincidente con su artículo 2, inciso c), recepta también la posibilidad de anotar o inscribir a los boletos de compraventa o promesas de venta, al reglamentar el artículo 14 de aquella ley.

De allí que no pueda sostenerse con razón que el boleto de compraventa existente en autos no se encuadre en la última parte del articulo 3 de la Ley Nº 17.801 y en el artículo 14 de la Ley Nº 3960 (al que remite el artículo 2º de aquella), por el hecho que las firmas de los otorgantes no se encuentre certificada o por lo dispuesto en el artículo 3 de esta última. Es que, a mi modo de ver, dichos obstáculos de forma no autorizan una conclusión contraria a la posibilidad de inscripción que se tuvo del documento de marras que se deriva de las normativas mencionadas ut supra, no bien se advierte que, en todo caso, el actor no fue ajeno a las falencias de orden formal que denuncia las que eran evitables y superables por lo que, habiendo contado con la habilitación legal en lo que a la inscripción del boleto de compraventa se refiere, no puede ahora, pretextando defectos de forma, cuestionar la posibilidad de inscripción de un documento que, según se vio, era perfectamente posible si se cumplían los requisitos necesarios a tal fin. Por tal motivo carece de fundamento la afirmación del recurrente de que “Tampoco presenta la posibilidad de ser tratado como un caso de excepción, pues no ha sido certificada su autenticidad en contenido y firma por escribano o funcionario competente” (cfr. fs. 255), siendo la solución contraria la que se impone, atento a lo hasta aquí considerado; igualmente, con relación a lo prescripto en artículos 3 y 14 de la Ley Nº 3960, en cuanto los mismos han sido invocados como argumento para cuestionar lo resuelto en autos.

Siendo ello así, entonces, es factible aseverar que el análisis de los artículos 2, 3 y 19 de la Ley Nacional aludida y 14 de la Ley Nº 3960 lejos está de evidenciar la imposibilidad del actor para inscribir su boleto de compraventa y que, contrariamente, sea plenamente válida, en la especie, la postura adoptada en los autos “Melgarejo, Adrián y otro vs. Guerra Méndez, Adán y otro s/ Daños y perjuicios (incidente de ejecución de sentencia promovido por Adrián Melgarejo) (incidente s/ Tercería de dominio promovido por el Aero Club Concepción)”, en el sentido que “Si el ordenamiento jurídico reconoce a  ambas partes -al poseedor por boleto y al acreedor embargante- el acceso a la publicidad registral, por aplicación del principio `prior in tempore potior in iure´, el primero de los derechos que hubiera sido inscripto, gozará de un jus preferente. Refuerza este criterio lo dispuesto por el art. 19 de la ley 17.801 que sienta el principio de prioridad de la registración conforme a la fecha y número de orden de los documentos que ingresan al Registro Inmobiliario”. Lo propio corresponde predicar de la doctrina legal allí concebida, cuyo verdadero sentido y alcance debe comprenderse, en mi criterio, a partir del análisis integrado y sistemático de su considerando, en el sentido de que, el conflicto entre el acreedor embargante y el poseedor del inmueble afectado por la cautelar que sólo cuenta con un boleto no inscripto, debe ser resuelto en favor del primero, salvo que concurra una situación de excepción como la que se configura, por ejemplo protección de vivienda personal o a raíz de la acreditación fehaciente de la mala fe, torpeza o negligencia del acreedor embargante que pretende prevalerse de la publicidad registral, cuestión ésta que ha sido ajena al recurso de casación deducido en la especie.

De otra parte, en lo relativo al agravio que se basa en la bondad o corrección del criterio asumido por esta Corte en los autos “Rubio, Nélida Virginia vs. Filippini, Hugo y otros s/ Tercería de dominio”, únicamente corresponde decir que este Tribunal, reexaminando la cuestión y con una nueva composición, para la situación fáctica que se verificó en la causa “Melgarejo” adoptó una solución distinta asentada en la prioridad del derecho del acreedor embargante, exponiendo fundadamente los argumentos en sustento de esta posición. Es por ello que la recurrencia del impugnante a la doctrina legal sentada en aquellos autos no resulta adecuada ni suficiente para patentizar, en el sub examine, el déficit de la sentencia atacada que se invoca, en la medida que sólo traduce una visión distinta del problema, en un tema de por sí altamente controvertido en el cual, tanto la doctrina como la jurisprudencia todavía no se han puesto de acuerdo.

Por tales razones, concluyo que la Excma. Cámara, al resolver la contienda haciendo suyas las consideraciones y doctrina legal consagradas en sentencia Nº 144, del 12-3-2004, de esta Corte, lejos estuvo de incurrir en arbitrariedad normativa. Tampoco se aprecia omisión de ponderar circunstancias fácticas relevantes, con entidad suficiente para modificar el resultado del pleito, desde que las enunciadas por el agraviado no revisten esta característica, en virtud de los desarrollos que anteceden.

IV.3.- En lo que concierne a la imposición de costas en la instancia de grado vinculada al recurso de apelación, considero que el agravio del recurrente deviene ajustado a derecho, de modo que, en este tópico, la pretensión impugnativa debe prosperar.

Esto es así en virtud de que concurren en el sub lite circunstancias fácticas que, apreciadas desde la perspectiva de lo establecido en los artículos pertinentes del CPCC sobre esta materia, justifican una distribución de los gastos causídicos distinta a la realizada por el a quo.

En este orden de ideas destaco que al momento en que el recurrente dedujo la demanda (setiembre de 2001 -cfr. fs. 126-) y su ampliación o acumulación de acciones de fecha 02-10-2002 (cfr. fs. 130 y vta.), sólo se contaba con la doctrina legal sustentada por esta Corte en la causa “Rubio, Nélida Virginia vs. Filippini, Hugo y otros s/ Tercería de dominio”, debido a que la sentencia recaída en la causa “Melgarejo” recién ve la luz el 12 marzo de 2004. Este hecho es por sí mismo suficientemente demostrativo de la razón probable para litigar que le asistió al tercerista, a lo que cabe añadir que, conforme ya se dijo, la materia de debate y controversia suscitada en estos actuados es todavía objeto de opiniones divergentes.

Por lo tanto, en mérito a lo apuntado, es indiscutible que el accionante actuó en la convicción objetiva de que contaba con razón suficiente para demandar, por lo que resulta equitativo imponer las costas de la instancia de grado en el orden causado, en lo que al recurso de apelación respecta.

Por lo expuesto, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso de casación deducido por el tercerista Jaime Jesús Albornoz en contra de la sentencia Nº 108, del 14-6-2004, de la Excma. Cámara del Trabajo, Sala III, obrante a fs. 246/247 vta.. En consecuencia, casar parcialmente la misma, dejando sin efecto parcialmente el punto III de su parte resolutiva (únicamente con respecto a la imposición de costas correspondientes al recurso de apelación), conforme a la siguiente doctrina legal: “No resulta arreglado a derecho imponer las costas al tercerista, haciendo aplicación del principio objetivo de la derrota, cuando concurren en el caso circunstancias suficientes que legitiman su imposición por el orden causado”. Dictar como sustitutiva: “III).- COSTAS por su orden, con relación al recurso de apelación, y a la parte recurrente, en lo que se refiere al recurso de nulidad”.

V.- Las costas de esta instancia casatoria, atento al resultado a que se arriba, y teniendo en cuenta las peculiaridades circunstancias del caso, naturaleza de la cuestión debatida y lo alegado por el recurrente en su escrito recursivo, deben  imponerse por el orden causado (artículos 49 del CPT y 106, inciso 1, del CPCC ).

Los señores vocales doctores Antonio Gandur y Alfredo Carlos Dato, dijeron:
Estando conformes con los fundamentos dados por el señor vocal preopinante, doctor René Mario Goane, votan en igual sentido

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Laboral y Contencioso Administrativo,

RESUELVE:

I.- HACER LUGAR PARCIALMENTE al recurso de casación deducido por el tercerista en contra de la sentencia Nº 108 de la Excma. Cámara del Trabajo, Sala III, de fecha 14 de junio de 2004, glosada a fs. 246/247 vta. de autos. En consecuencia, casar parcialmente la misma, dejando sin efecto parcialmente el punto III de su parte resolutiva (únicamente con respecto a la imposición de costas correspondientes al recurso de apelación), conforme a la doctrina legal enunciada en el considerando, y dictar como sustitutiva, la siguiente: “III).- COSTAS, por su orden, con relación al recurso de apelación, y a la parte recurrente, en lo que se refiere al recurso de nulidad”. Con respecto a todo lo demás, NO HACER LUGAR al mencionado recurso, conforme a lo considerado.

II.- COSTAS de esta instancia casatoria, como están consideradas.

III.- RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios.
HÁGASE SABER.

ALFREDO CARLOS DATO
RENÉ MARIO GOANE   
ANTONIO GANDUR
ANTE MÍ: MARÍA C. RACEDO ARAGÓN DE LUNA