Los accesorios en la Compraventa. Obligaciones del vendedor.

• 07/02/2002
• Argentina

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1- El vendedor debe entregar la cosa tal como se encontraba en el momento del contrato de venta (art. 1408 del Código Civil) "con todos sus accesorios" (art. 1409, conc. art. 1426 del Código citado), aunque en los títulos no se mencionen, o aunque momentáneamente hayan sido separados de aquélla. Así, las molduras de madera, los revestimientos, el hogar, los muebles y espejos empotrados en las paredes y las estufas, revisten la condición de accesorios del inmueble.

2- El silencio guardado en oportunidad de suscribirse el boleto de compraventa, permite concluir que los accesorios empotrados en el bien formaban parte de la operación así concertada.

RONDINELLI, Rafaela Emma y otro c/ GILONI, Gracio s/ DAÑOS Y PERJUICIOS

D C.N.Civil Sala M CF M312379 18-04-01 DARAY.

Reservados todos los derechos ®. 1999. Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Los accesorios del inmueble. Compraventa.

La cuestión reviste importancia ante el posible incumplimiento en la entrega, habiendo producido modificaciones o eliminado elementos que se utilizaron al momento de contratar para fomentar la operatoria.

Según este fallo de Cámara del año 2001, del cual se transcriben dos de sus sumarios, el inmueble debe ser entregado como se encontraba al momento de celebrarse el contrato de compraventa.

Art.1408.- El vendedor no puede cambiar el estado de la cosa vendida, y está obligado a conservarla tal como se hallaba el día del contrato, hasta que la entregue al comprador.

La “conservación” en realidad en irrelevante, resulta finalmente cumplido el requisito en la similitud de estado y de accesorios del inmueble entre el momento de celebrar el contrato y el momento de la entrega. Se desprende por el sistema de responsabilidades del Código Civil que para el caso de que un tercero ejerza un daño contra el estado de la propiedad, la responsabilidad del artículo 1408 cae sobre el enajenante, independientemente de las acciones personales entre éste y el tercero.

Art.1409.- El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesión, y con todos sus accesorios en el día convenido, y si no hubiese día convenido, el día en que el comprador lo exija.

El artículo 1409 refuerza el concepto de la necesidad de que los accesorios se encuentren en la forma prevista al momento de la entrega del bien.

Art.1426.- El comprador puede rehusar el pago del precio, si el vendedor no le entregase exactamente lo que expresa el contrato. Puede también rehusar el pago del precio, si el vendedor quisiese entregar la cosa vendida sin sus dependencias o accesorios, o cosas de especie o calidad diversa de la del contrato; o si quisiese entregar la cantidad de cosas vendidas por partes, y no por junto como se hubiese contratado.

Los artículos 1408 y 1409 consignan puramente la obligación del enajenante en cuanto al estado de bien y accesorios, pero que puede hacer el comprador para el caso de que el bien no se encuentre en estado apto para la recepción conforme la normativa aquí en estudio, como remedia o que tiene derecho a hacer; conforme el art. 1426 puede rehusar el pago del precio.

Las posibilidades que motivan este actuar son tres: a) Que el bien difiera de lo expresado en el contrato por el cual se adquiere. b) La entrega se produzca sin sus dependencias o accesorios, o con cosas de diversa especie o calidad, también con respecto a lo contratado. c) Si se contrata una adquisición por junto, intentando el enajenante entregar en concepto de venta por partes.

La doctrina que nos integra el fallo completa al artículo 1426 por cuanto da por irrelevante el requisito de que lo contratado esté efectivamente expresado en el contrato. Si se demostrase que había accesorios, los cuales fueron eliminados o dañados antes de la entrega con respecto al momento de la celebración del contrato, también corresponde rehusar el pago del precio.

Derecho Comparado.

Código Civil de Uruguay.

Es curiososo manifestar que la aseveración del sumario casi copia tal cual el artículo 1689 del Código Civil uruguayo.

Art. 1689.- El vendedor debe entregar la cosa vendida tal cual se hallaba al tiempo del contrato, es decir, no deteriorada por una causa que le sea imputable.

En idéntico sentido al artículo 1409 de C.Civil argentino el 1690 del uruguayo, aunque en forma más directa y escueta estipula:

Art. 1690.- La obligación de entregar la cosa comprende la de sus accesorios.