Plenarios Clásicos. Registro de la Propiedad. Capital Federal. Embargo anotado no informado.

• 23/07/2003
• Argentina

Tweet

Buenos Aires, abril 21 de 1976.Cuestión: Si la existencia de embargo anotado, omitida su información en el certificado dominial, interfiere o no la inscripción de venta efectuada ante Escribano.El doctor Yáñez dijo:1º En materia de derechos reales, el código civil –antes de la reforma por el decreto-ley 17.711/68– exigía la concurrencia de tres elementos: el título, el modo y la forma.El primero, es el que confiere a una persona la facultad de exigir la transmisión o constitución del derecho real sobre una cosa determinada. El segundo, consiste en la tradición de la cosa (arts. 577 y 3265, cód. civil). El tercero, la exigida por la ley.Sin embargo, al margen del código civil, los Registros de la Propiedad locales, venían estableciendo la necesidad de la publicidad registral de los actos para ser opuestos a terceros. Ello había dado lugar en el ámbito de la Capital Federal al dictado de un fallo plenario resolviendo la cuestión conforme la constante jurisprudencia de la Corte Suprema (Fallos, 174-105; 180-21; 274-431), en el sentido de dar prevalecencia al sistema del código civil por sobre las leyes locales, que no contiene la exigencia de la inscripción, pues lo contrario importaría violar lo dispuesto por el art. 67, inc. 11, de la Constitución Nacional (conf. "Young, Tomás M." agosto 16-971, ED, 38-358).El decreto-ley 17.417/67 que reorganizó el funcionamiento del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (estableciendo los efectos de la inscripción en el Registro y de las certificaciones con relación a terceros), dejaba la cuestión en el mismo lugar, habida cuenta que también se trataba de una ley local como la núm. 1893.Así las cosas, el art. 2505 del cód. civil es modificado por el decreto-ley 17.711, estableciendo que "la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas".Las dudas interpretativas que suscitó la nueva norma respecto de los alcances de la inscripción, quedaron aventadas con el posterior decreto-ley 17.081/68 intitulado "Registro de la Propiedad Inmueble. Régimen nacional".En términos generales, tal ordenamiento dispone que las inscripciones son declarativas y no constitutivas (arts. 2º y 20); consagrando el principio de "prioridad", en el sentido que el acto registrable que primero ingrese al Registro, tiene preferencia a cualquier otro acto que se pretenda inscribir, aunque el título fuese de fecha anterior (conf. arts. 17 y 19).La publicidad en materia de derechos reales, ha sido entendida como "la exteriorización para la sociedad de la adquisición y mutación de los derechos reales, previa a su ejercicio público y notorio" (conf. Mustapich, José María, "Tratado TeóricoPráctico de Derecho Notarial", Buenos Aires l957, t. III, p 13).La publicidad es el objeto y fin del Registro. En el principio de publicidad halla su razón de ser la registración de los derechos reales, a partir de su nacimiento, modificaciones, mutaciones, transformaciones, etc., con relación a los terceros que beneficia o perjudica precisamente ese anuncio o publicidad (conf. Fontbona, Francisco I. J., "Las certificaciones y el principio de prioridad registral", en Revista del Notariado, Nº 688, Centenario del Colegio de Escribanos, p. 841, núm. 2).2º Para comprender bien el alcance del sistema registral organizado por el decreto-ley 17.801/68, nada mejor que acudir a los fundamentos del proyecto, referidos al tema en estudio."El sentido comúnmente atribuido al vocablo "publicidad" se relaciona con dar "noticia", es decir, conferir un efecto informativo que resulta de propia existencia de las inscripciones y anotaciones y de la posibilidad de consultarlas"."Pero en el proyecto «publicidad» equivale a notificación hecha a terceros con la finalidad de amparar la buena fe, favorecer la circulación de la riqueza inmobiliaria y procurar asegurar los resultados de tráfico"."Casi todos los registros inmobiliarios del país son reparticiones públicas centralizadas. De ahí que gran número de las inscripciones y anotaciones que se realizan en ellos correspondan a inmuebles que están situados a muchos kilómetros de distancia del asiento del Registro"."En consecuencia, es natural que ni el escribano ni los otorgantes del documento notarial puedan verificar directamente las constancias de los asientos"."Por esta razón, la publicidad registral se opera entre nosotros mediante "certificaciones" expedidas por el registrador, sistema vigente en todo el país desde hace muchos años, sin que se presenten mayores dificultades en la contratación inmobiliaria"."Estas certificaciones revisten las características propias de los instrumentos públicos administrativos. Son expedidos por el registrador (funcionario público), o por funcionarios del Registro autorizados para hacerlo"."Tienen igual valor y eficacia que los asientos originales y suplen a éstos, siendo el medio técnico (y legal; arts. 22 y 23 del proyecto) de hacer público el Registro, movilizando los asientos, haciendo que los mismos estén donde se los necesite. Sucontenido debe reputarse como expresión misma de la inscripción tabular"."La eficacia operativa de la certificación resulta de los arts. 23 a 25 del proyecto que establece sus lineamientos básicos, dejando a las provincias y a la Capital Federal reglamentar la forma de solicitar y producir la certificación. Al respecto, cabe señalar que, con la adopción del folio real, lo más práctico y seguro es expedir las certificaciones mediante reproducciones fotocopiadas, pues se evita toda posibilidad de error en la información"."Pero la disposición más importante del proyecto respecto de las certificaciones es, sin duda, la que expresa su art. 25 análoga a la vigente en la Provincia de Buenos Aires y, últimamente, en Capital Federal"."Según este artículo, expedida una certificación, el Registro tomará nota en el folio correspondiente y para protección de la buena fe negocial no dará otra sin la advertencia de las que estuvieron vigentes. Además, según el último párrafo de esteartículo, esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en término legal, la inscripción del documento en cuyo otorgamiento se hubiere solicitado"."Certificación de características semejantes no se puede considerar como simple publicidad formal, puesto que produce efectos de carácter sustantivo"."En primer lugar, esta certificación es expresión misma del asiento registral, pues, sólo con ella se puede acreditar la plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición con relación a terceros (art. 22)"."Ningún escribano o funcionario público puede autorizar documentos relativos a derechos reales sin tener a la vista esta certificación y los documentos que se otorguen deberán referirse expresamente a ella (art. 23)"."Durante su vigencia, los otorgantes de los documentos y el escribano interviniente tienen la seguridad que respecto al derecho real que se instrumenta no variará la posición registral".3º Ello significa que los certificados que expide el Registro de la Propiedad constituye el medio técnico del que la ley se vale para darle carácter público, sin perjuicio de la exhibición de los asientos registrales respectivos (conf. arts. 21, decreto- ley 17.801/68 y 43, decreto-ley 17.417/67).EL art. 22 del decreto-ley 17.801/68 constituye –a mi juicio– una norma definitoria de la cuestión sometida a tribunal plenario, al decir: "La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición sólo podrá acreditarsecon relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes". Respecto de quién se entiende como "tercero registral", a los fines de la ley, digamos que como principio se llama tercero a todo aquel que no es parte. Pero no todo tercero reviste el carácter amparado por la norma; su concepto es más restringido ya que es menester tener un interés legítimo; vgr.: los sucesores particulares, los titulares de otros derechos reales, la masa del concurso o de la quiebra, los acreedores privilegiados, retentores, simples quirografarios (conf. Alterini, Jorge Horacio, "Gravitación de la reforma al artículo 2505 del Código Civil [con especial referencia a las proyecciones de la tradición y al concepto de terceros]", ED, 43-1181, ps. 1191/92). 4º De acuerdo con lo dispuesto por el art. 29 del decreto-ley citado, en concordancia con los arts. 2505, 3135 y concs. del cód. civil, la adquisición o transmisión de derechos reales no serán oponibles a terceros mientras no se encuentren registrados de conformidad a dicho decreto-ley (17.801/68).Los "terceros" a que se refiere el art. 22 se informan del estado del inmueble sujeto a una modificación o cambio, precisamente por medio de las certificaciones expedidas por el Registro de la Propiedad; actividad que está a cargo de funcionarios del Estado (registrador).Por otra parte, el notario o funcionario público, debe necesariamente tener a la vista la certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas (art. 23).Estos dos artículos (que reproducen los arts. 46 y 47, decreto-ley 17.417/67) son complementarios del código civil y consagran el principio de la fepública registral.5º A los tres requisitos establecidos por el código civil (en su versión originaria): título, modo y forma, se ha sumado ahora la inscripción registral para ser oponible a terceros. Faltando este recaudo de publicidad, frente a terceros, continuará siendo el titular del derecho real quien figura como tal en los asientos registrales.La apariencia jurídica que presupone frente al adquirente la certificación registral, como elemento indispensable para acreditar debidamente respecto de terceros la situación jurídica del bien y la libertad de disposición de quien transmite el derecho,por elementales principios de seguridad tiene que ser oponible al asiento registral en donde figura con un embargo el inmueble implicado.Esta solución que tiene base legal (art. 22, decreto- ley 17.801/68), garantiza y ampara a los terceros que obrando de buena fe han confiado en la exactitud de las certificaciones que expide el Estado, por intermedio de funcionarios en el ámbito de sus funciones específicas. Asimismo, resulta concordante con el nuevo texto del art. 1051, in fine, del cód. civil (según decreto-ley 17.711/68), que deja a salvo de los actos anulados los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable. 6º Esta tesitura parece ser la que cuenta con mayores sufragios. Lezana se inclina a favor del adquirente. Sostiene –entre otras cosas– que el Registro (o el Oficial Registrador) (art. 1112, cód. civil) será responsable del perjuicio que resulte "al acreedor" de la falta de mención en sus certificados de las inscripciones o tomas de razón existentes ("Efectos de un embargo sobre un inmueble, que no figuró en el certificado utilizado para la venta", en JA, 1972-1-304).Carpel (seudónimo de Carlos A. Pelosi) considera que, aunque en nuestro sistema no rige el principio de la fe pública registral, en los términos del art. 34 de la Ley Hipotecaria Española, del juego armónico de los arts. 22 y 23 de la ley 17.801 y toda vez que el certificado importa trasladar a la escribanía el contenido del asiento, el embargo no informado equivale a embargo no inscripto; teniendo así, indirectamente vigencia aquel principio por medio de la publicidad material que resulta de la certificación expedida por el Registro, que es un instrumento público y garantiza al adquirente la realidad de la situación registral. Menciona, además (citando a Lacruz Berdejo, José Luis, "Derecho Inmobiliario Registral", Barcelona, 1968, p. 207), que una de las conveniencias de esta doctrina –la que inspira la reforma hipotecaria española de 1944/46– consiste en que la presunción iuris tantum en favor del titular inscripto se convierte en iuris et de iure para el tercero adquirente que contrata sobre la base de una inscripción anterior ("Hacia el plenario", Revista del Notariado, Nº 725, p. 1780, setiembre-octubre 1972).Roberto Martínez Ruiz tiene por correcta la tesis de quienes consideran el embargo anterior no informado como inexistente, encontrando su sustento en el respeto debido a los terceros que han otorgado actos jurídicos de buena fe sobre la base de certificados libres de restricciones y en una norma complementaria del código civil, el art. 22 de la ley 17.801, que determina que los certificados registrales acreditarán con relación a terceros la plenitud o limitación de los derechos inscriptos y la libertad de disposición. Miguel N. Falbo entiende que los fines del certificado –instrumento público– (arts. 993 a 995, cód. civil) referido como elemento de publicidad "formal" y "material" siendo esta última de más importancia por vincularse a la fe pública y a la legitimación registral. Recuerda que el certificado –en otro orden de ideas– constituye una conditio iure desde que aparte de ser monopolizado por el Estado, es el único medio de publicidad oficial previsto (art. 22, ley 17.801). También se inclina, por la obligación que le cabe al Registro de inscribir el acto regularmente otorgado (Revista Notarial, año 1971, ps. 1695 y sigts., Nº 79 en consulta). Ana Raquel Nuta afirma, citando a Ángel Sanz Fernández ("Instituciones de Derecho Hipotecario", t. I, p. 35), que el contenido de los asientos registrales crea una presunción iuris tantum, la cual se transforma en iuris et de iure cuando se trata de proteger a los contratantes de buena fe, en virtud del llamado principio de fe pública registral. De allí que el certificado no sólo prueba la "exactitud", sino también la "integridad". A su vez los terceros, en mérito a lo dispuesto por el art. 22 de la ley 17.801 (asimismo el art. 23), disponen de los certificados como única forma de conocer en su beneficio la situación registral del inmueble (conf. Miguel N. Falbo "Certificación registral; error en la certificación", Revista Notarial, Nº 799, sección consultas, p. 1628). Concluye, sosteniendo que el Registro se encuentra obligado, por el servicio que presta y sin perjuicio de su responsabilidad, a inscribir el acto regularmente otorgado ("Errores en la certificación registral y sus efectos", en Revista Notarial, año 1972, Nº 802, p. 785). Quiero poner de resalto la importancia que reviste la opinión de Falbo (que junto con Scotti) redactaran el proyecto de la ley registral, al que sigue sustancialmente el decreto-ley 17.801/68.7º Si bien es cierto que la jurisprudencia de las distintas salas de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil se encontraba dividida sobre el tema motivo de esta convocatoria plenaria (por ello se llamó a plenario, precisamente), coinciden con la solución hasta aquí propuesta: la CNCiv., sala A, diciembre 17-970, ED, 36-761, fallo 17.894; ídem, sala A, R. C. A., núm. 498 de mayo 4-972, "Escribano Vitaver, s/recurso de recalificación", ED, 48- 195, fallo 22.309; íd., sala B, agosto 23-972, ED, 46-716, fallo 21.757; íd., sala D, junio 6-972, ED, 43-564, fallo 20.576 y JA, 1972-15-303; íd., sala F, marzo 14-972, ED, 43-563, fallo 20.575 y JA, 1972-14-358.Básicamente pueden sintetizarse los fundamentos de la jurisprudencia transcripta, en los siguientes términos: que en mérito de lo dispuesto por los arts. 22 y 23 de la ley 17.801, el embargo no informado en el certificado en cuya virtud se ha obrado equivale a embargo no inscripto o inexistente frente al tercero registral, máxime cuando el código civil no reconoce cargas ocultas. También se aduce en sustento de este criterio la primacía que actualmente se concede a la buena fe (arg. art. 1051, cód. civil); como el hecho de que la existencia del embargo no pudo ser conocida por defecto del medio que obligatoriamente establece la ley para hacerlo público, añadiendo que el Registro, efectuada una inscripción, asume el ineludible deber de hacerla saber en la forma que reflejan sus asientos.Finalmente, se acepta la responsabilidad del Estado, la que debe ventilarse por la vía y forma que corresponda. 8º En el conflicto de intereses entre el embargante (cuyo gravamen no figura en el certificado expedido por el Registro) y los otorgantes de buena fe de la escritura de venta que se pretende inscribir (en base al certificado registral libre de gravamen), estimo que debe resolverse a favor de estos últimos.En efecto, no sólo se protege así la buena fe de los terceros, sino también se robustece la validez formal de los actos del Estado por intermedio de sus órganos pertinentes, como medio de asegurar la inscripción definitiva de las escrituras públicas, lo que hace al proceso dinámico del tráfico económico jurídico.Desde luego, que debe quedar a salvo el derecho del embargante que vio así frustrada su tutela cautelar para obtener la debida reparación de daños y perjuicios contra el Estado y/o sus dependientes (conf. arts. 43, 1109, 1112 y 1113, cód. civil).9º En definitiva, y respondiendo al temario convocado (art. 300, cód. procesal), doy mi voto para que sea doctrina plenaria: "La existencia de un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido en el certificado en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la escritura de venta, no obstaculiza la inscripción deeste acto".El doctor Espiro dijo:En mi entender, las consideraciones a que arriba el distinguido juez preopinante sobre el tema sometido a plenario, deciden ajustadamente la doctrina legal aplicable.Por compartir totalmente los fundamentos expuestos y estimar suficientemente agotados los argumentos jurídicos contenidos en la opinión que antecede, al adherir a los mismos, voto también por la negativa.La doctora Estévez Brasa expresa que adhiere a los votos precedentes.El doctor Monferrán dijo:Que habiendo hecho suyas, en su momento, las argumentaciones y el criterio del voto del doctor Trujillo, en estas circunstancias en uso de licencia, lo reitera en este acto. "Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor que el que tiene" (art. 3210, cód. civil) y si el deudor no tiene el poder de sustraer sus bienes de la ejecución, tampoco puede tenerlo el tercero a quien él hubiera transferido su derecho.Estas normas y principios legales, sustentados y defendidos desde antiguo (Corte Suprema, mayo 3- 934, JA, 46-453), más otros no menos valederos y a los que me referiré seguidamente, me parecen decisivos para no acompañar el voto negativo de mis colegas preopinantes en la cuestión sometida a consideración de este tribunal en pleno. No puede discutirse la seriedad jurídica de algunos de los argumentos que reiteradamente en la doctrina y en la jurisprudencia –y que seria ocioso repetir ahora– se han vertido en apoyo de los derechos del adquirente para obtener la registración de su título dominial una vez logrado, a través de los organismos competentes del Estado, la certificación de que el inmueble es de libre disponibilidad.Pero todo ello, que es válido no sólo, naturalmente, para situaciones normales sino incluso para alguna controvertida, deja de serlo en tanto y en cuanto se le oponga el derecho legítimo, incuestionable y anterior de otro tercero registral.Dado esto último y frente a una aparente colisión de prioridades, resulta en mi entender, diáfanamente injusto amparar el derecho del adquirente en términos absolutos, sin limitaciones de ninguna especie, soslayando y postergando derechos preferenciales, nacidos de una decisión judicial, y efectivizando de esa manera aquel peligroso e infundado aforismo, sostenido algunas veces, de que el embargo no informado equivale a embargo no registrado.Según el art. 17 de la ley 17.801, inscripto o anotado un documento no podrá registrarse otro de igual o de anterior fecha (y mucho menos de una posterior), que se le oponga o sea incompatible. Sobre la base de esta norma fundamental es, en mi opinión, equivocado el alcance que se pretende dar al art. 22 de esa ley.En efecto, la publicidad, esencialmente, reconoce como antecedente la inscripción, y se formaliza con la exhibición del asiento registral (art. 21) y con la certificación (art. 22). El certificado –publicidad formal– no obstante la validez que le acuerda esta última norma, no puede tener preeminencia sobre el propio asiento registral que constituye lapublicidad material. Es evidente que ni del articulado de la ley, ni del espíritu que la informa, ni de sus antecedentes legislativos (Ley Hipotecaria Española reformada en 1944/1946), puede inferirse que la certificación tenga efectos probatorios iuris et de iure. Y no podría ser de otra manera desde que, siendo el certificado copia o extracto del asiento respectivo, su eficacia probatoria solo será plena en tanto su contenido coincida con este último (arts. 1009 y 1010, cód. civil). Eventualmente cabría señalar que las disposiciones del art. 1051 del cód. civil son inaplicables al caso por referirse a la causa o al título anterior que conserva su validez (conf. Krichmar, F., "¿Adquirente o embargante?...", JA, Doctrina, 1973, ps. 395 y siguientes ).Si se reconoce, como se hace, que la publicidad se cumple con la certificación y la exhibición de los asientos registrales, no puede comprenderse de qué modo es posible negarle el mismo alcance y los mismos efectos al embargo trabado y asentado con todos los recaudos legales y que por ello mismo, automáticamente, la ha hecho posible. Cuanto, sobre esa base, se diga en favor de un adquirente en cualquier otro caso, puede y debe aplicarse con mayor y mejor razón en pro del embargante anterior, pues aparte la prioridad registral indiscutible de este último, la certificación que invoca el primero en el supuesto de autos, es sólo legítima en la forma, pero espuria en lo sustantivo por su contenido falso o erróneo. Y el error no es fuente de derechos.La plenitud o libertad de disposición a que se refiere el art. 22, no existe en la especie por la existencia anterior de una anotación que la restringe, y la certificación no tiene el imperio suficiente para cambiar la verdadera situación registral, soslayando los derechos suscriptos pero no informados.Por ese procedimiento se llegaría, incluso, a una suerte de cancelación de embargos, ampliando inopinadamente las causales enumeradas en el art. 36 de la ley 17.801.El desplazamiento de las prioridades establecidas enfáticamente por la ley implica, por otra parte, imponer un régimen de excepción no contemplado, olvidar la irretroactividad consagrada por el art. 2505 del cód. civil, tornando oponible una transmisión al embargante que anotó su derecho en el Registro con anterioridad, y alterar substancialmente el objetivo de la ley especifica que no reconoce ni admite, además, que existan a los fines perseguidos, negocios o documentos jurídicos más importantes y dignos de protección que otros.La apariencia jurídica derivada de una certificación errónea, no puede oponerse en ningún caso a la realidad jurídica de un asiento registral anterior inobjetable, y supondría el avasallamiento administrativo de un derecho jurídicamente reconocido y, por tanto, de las facultades jurisdiccionales que son privativas de los magistrados (arts. 86, 93 y concs., Constitución Nacional ).Voto, pues, por la afirmativa, sin perjuicio, obviamente, de los derechos que el adquirente puede hacer valer frente a su tratamiento o al Estado por la vía que corresponda.El doctor de Igarzábal dijo: Al adherir al voto del doctor Yáñez señalo, por mi parte, que dentro de nuestra economía jurídica formal y/o sustancial, no cabe descartar la preeminencia de unos valores respecto de otros, a fin de determinar la conveniencia de aplicar la norma sino en detrimento de uno o alguno de ellos, con criterio de equidad, acorde con los intereses en juego. La inscripción registral de las escrituras públicas se ha de referir, obviamente, a derechos si no definitivamente adquiridos, seguramente concretos y aceptados con validez objetivada, precisamente, por la registración.En cambio, la expectativa que supone la anotación de una medida precautoria, debe ceder ante aquélla, máxime si como ocurre en el caso de autos, por deficiencias de orden administrativo, es res inter alios acta respecto de todos los intervinientes en el acto jurídico protocolizado. Voto, en consecuencia, en tal sentido.Los doctores Goitía y Foglia expresaron adherir al voto del doctor Yáñez.El doctor Valldeneu dijo: A1 igual que el juez de Cámara preopinante, doctor Yáñez, juzgo que el art. 22 del decreto-ley 17.801 es definitorio del tema sometido a plenario: "La plenitud, limitación, o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes". En homenaje a la brevedad adhiero a los términos del voto preopinante, doctor Yáñez, y doy el mío en igual sentido. Los doctores Salvadores, de Mundo, Belluscio, Seeber y Bauzá adhirieron al voto del doctor Yáñez. Por lo que resulta del acuerdo que antecede se declara que: "La existencia de un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido en el certificado en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la escritura de venta, no obstaculiza la inscripción de este acto".En consecuencia, déjase sin efecto la resolución de fs. 21 y pasen los autos a Presidencia a los fines previstos en el art. 300 del cód. procesal. –César D. Yáñez. –Carlos A. Espiro. –Teresa M. Estévez Brasa. –José M. Monferrán. –Florencio I. Goitía. – Ricardo A. Foglia. –Jaime J. Valldeneu. –Luis M. Salvadores. –José A. de Mundo. –Augusto C. Belluscio. –Julio G. Seeber. –Salvador E. Bauza. – Félix R. de Igarzábal (Sec. Hortensia Gutiérrez Posse de Ariosa).