¿Qué es un acta de notoriedad a efectos inmatriculadores?

• 08/01/2006
• España

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CURSO DE PRACTICA REGISTRAL Nº16 EL ACTA DE NOTORIEDAD A EFECTOS INMATRICULADORES

Según la legislación notarial, “las actas de notoriedad tienen por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales pueden ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jurídica” (artículo 209 RN). Junto a ellas, están las actas de presencia, que conforme al artículo 199 RN, “acreditan la realidad o verdad del hecho que motiva su autorización”.

La legislación hipotecaria hace uso de esos dos instrumentos para permitir el acceso al Registro de bienes inmuebles, si bien la primera de ella queda restringida a ser documento complementario de otro público de adquisición (artículo 298.1 RH), mientras que admite plenamente las actas de presencia y notoriedad como documentos rectificadores de los linderos fijos o de la cabida de las fincas que reúnan determinadas condiciones (artículo 53 Ley 13/1.996), sin aprobación judicial, o como medio de reanudación de tracto o para registrar excesos de cabida (artículo 203 LH), con aprobación judicial.

Partiendo, pues, de la distinción entre unas y otras, podríamos definirlas como “aquellas actas notariales, formalizadas a modo de expediente, que participan de la naturaleza propia de los actos de jurisdicción voluntaria, autorizadas por notario hábil y homologadas –o no, según los casos- judicialmente, cuyo objeto es acreditar solemnemente que el transmitente o causante de una finca que se pretende inmatricular es tenido por dueño –en cuyo caso se tramitan conforme al artículo 209 RN- o el hecho de que una persona es reputada como dueña de una finca inmatriculada, a fines de reanudación del tracto registral interrumpido o de registración de excesos de cabida, tramitándose entonces con arreglo al artículo 203 LH”.

21º) ¿Cómo se tramita un acta de notoriedad?

A) Actas de notoriedad complementarias de título público

Para que se pueda inmatricular una finca por el procedimiento del artículo 205 LH es preciso que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente. Cuando el interesado carece de esa titulación, el legislador permite suplirla permitiendo que al título inmatriculador se acompañe acta de notoriedad acreditativa de que aquél es tenido por dueño.

Es decir, se ha de presentar en el Registro una escritura pública de adquisición (compra, herencia, donación, permuta,...) –título inmatriculador- en la que el transmitente o causante acredite de modo fehaciente la previa adquisición de su derecho –título previo-. Cuando no se pueda acreditar del modo dicho la previa adquisición, podrá suplirse este requisito mediante acta de notoriedad, tramitada conforme al artículo 209 Reglamento Notarial e Instrucción del Consejo General del Notariado de 18 diciembre de 1.998 y cuyo objeto será comprobar y declarar la notoriedad de que el transmitente de la finca es tenido como dueño de ella, pudiendo autorizarse al tiempo o con posterioridad al título público al que complementa.

En cuanto a la tramitación de estas actas, cabe señalar lo siguiente:

1.- tienen por objeto comprobar y declarar la notoriedad de que el transmitente o causante de las fincas que se pretenden inmatricular es tenido como dueño de ellas en el término municipal donde radiquen las mismas
2.- será Notario hábil para autorizarla cualquiera que sea competente para actuar en la población en cuyo término municipal se halle la finca objeto de inmatriculación
3.- el requerimiento para la instrucción del acta será hecho al Notario por persona que demuestre interés legítimo en acreditar los hechos que constituyen su objeto
4.- el Notario practicará, para la comprobación de la notoriedad pretendida, cuantas pruebas estime necesarias, sean o no propuestas por el requirente, y especialmente las siguientes:

a) documental: el interesado deberá presentar al Notario:
- el título público de adquisición que el acta ha de complementar
- los documentos que posea relativos a la titularidad de la finca por el transmitente o causante, tales como recibos, contribuciones, documentos privados y otros de cualquier naturaleza
- la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en el título público que ha de complementarse, y de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o adquirente
-certificación o nota simple informativa del Registro de la Propiedad acreditativa de que la finca cuya inmatriculación se pretende no se halla inscrita en el mismo

b) testifical: en el acta habrá de constar necesariamente, al menos, la declaración de dos testigos que aseveren que de ciencia propia o por notoriedad les consta que el transmitente o causante es tenido como dueño en el término en que radica la finca
c) edictos: se publicarán edictos comunicando la tramitación del acta, su objeto y la finca o fincas a que la misma se refiere, con el fin de que cualquier interesado en el plazo de veinte días puedan alegar lo que estimen oportuno en defensa de sus derechos, debiendo el Notario interrumpir la instrucción del acta, cuando así proceda, por aplicación del número quinto del artículo 209 RN.

Los edictos se fijarán en el tablón de anuncios del Ayuntamiento de la población a que corresponda la finca, y si en dicha población no hubiese demarcado Registro de la Propiedad, en el tablón de anuncios de dicho Registro, en su caso.

5.- En el acta se hará constar todas las pruebas practicadas y los requerimientos hechos con sus contestaciones; los justificantes de citaciones y llamamientos; la indicación de las reclamaciones presentadas por cualquier interesado, y la reserva de los derechos correspondientes al mismo ante los Tribunales de Justicia
6.- la declaración que ponga fin al acta de notoriedad será firme y eficaz, por si sola, e inscribible como complemento del título público de adquisición donde corresponda, sin ningún trámite o aprobación posterior.

B) Actas para la reanudación del tracto sucesivo y para la registración de excesos de cabida

Se rigen por lo establecido en la legislación notarial, el artículo 203 LH y artículos 288 a 297 RH, de los que destacamos:

1.- se autorizan por Notario hábil para actuar en el lugar en que radiquen las fincas o su parte principal, si la finca se extiende por varios distritos notariales (artículos 203.1 LH y 288 RH, así como el 210.1 LH para determinar cuál es la parte principal)
2.- se inicia a instancia de parte que acredite interés en el hecho que se trate de acreditar

3.- el acta expresará:

- juicio de capacidad y fe de conocimiento del compareciente
- descripción del inmueble o inmuebles que han de ser objeto del expediente y expresión de los derechos reales constituidos sobre los mismos
- título de adquisición del inmueble, determinando, si es posible, el nombre, apellidos y domicilio de las personas de quienes procedan los bienes o sus causahabientes, así como de las demás personas que hayan de ser notificadas
- estado actual de la finca en el Registro y Catastro
- aseveración bajo la responsabilidad del requirente del hecho que se trate de acreditar y requerimiento al Notario para que practique las oportunas diligencias y notificaciones.

4.- al acta se incorporarán los documentos aportados y los siguientes certificados (artículos 203.3 LH, 289 RH y 201.2 LH):

a) certificación catastral, descriptiva y gráfica de la finca, en términos coincidentes con la solicitud (artículos 201.2 LH, 275 RH y 53.7 Ley 13/1.996, de 30 de diciembre)
b) certificación del Registro de la Propiedad, acreditativa:

- de la descripción actual, según el Registro, y la última inscripción del dominio de la finca cuya extensión se trate de rectificar. En este caso, la certificación será literal (artículo 287 RH)
- la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualesquiera que fuere su clase, cuando se trate de reanudar el tracto sucesivo interrumpido del dominio o de los derechos reales.

5.- notificaciones: el acta se notificará obligatoriamente –sin perjuicio de que el Notario lo haga además a otras si lo estima conveniente-:

a) a las personas que resulten con algún derecho sobre las fincas
b) al poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, o al portero o, en su defecto, a uno de los inquilinos, si fuere urbana
c) genéricamente, a todas las personas que pudieran estar interesadas
d) si el acta se tramita para inscribir un exceso de cabida, se deberá citar a los titulares de fincas colindantes

Las notificaciones personales se harán acudiendo el Notario al domicilio del interesado. Las genéricas se realizan mediante la publicación de edictos en el Boletín Oficial de la Provincia y periódico de mayor circulación (con carácter obligatorio, si el valor de las fincas alcanza los 30,01 euros, y facultativo en los demás casos).

El contenido de las diligencias de notificación, tanto personales como por edictos, se encuentra en el artículo 291 RH.

6.- en el acta se reflejarán, mediante sucesivas diligencias, las notificaciones efectuadas, los edictos y anuncios publicados y el certificado del Secretario del Ayuntamiento correspondiente (artículo 290 RH)
7.- alegaciones: los notificados podrán hacer las alegaciones que estimen pertinentes en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a aquel en que se hiciere la notificación (artículo 203.6 LH)
8.- resolución: a la vista de las alegaciones y pruebas practicadas, el Notario dará por terminada el acta, haciendo constar si, a su juicio, está suficientemente acreditado el hecho (artículos 292 y 293 RH):

- Si lo estima acreditado, remitirá de oficio testimonio literal del acta al Juez –o se la entregará al interesado para que la presente- archivando el original sin incorporarlo al protocolo. El Juez, previa audiencia del Ministerio Fiscal, resolverá en el plazo de un mes, si no estimare necesario practicar nuevas pruebas –lo que efectuaría en un plazo máximo de diez días, computándose el plazo para resolver a continuación-.

La resolución judicial revestirá forma de auto en el que se mandará protocolizar el expediente y ordenará practicar la inscripción y cancelaciones que procedan –con indicación expresa del tomo, libro, folio y número de éstas-

- Si no lo estima acreditado, podrá practicar nuevas diligencias o pruebas o dar por terminada el acta, incorporándola al protocolo bajo el número que corresponda a la fecha de terminación.

Esta forma de terminación no es revisable por el Juez, pues la aprobación judicial se exige de hechos apreciados por el Notario, no de lo que éste no considere suficientemente justificado, y por tanto, no estime notorio.

9.- oposición: conforme a los artículos 296 y 297 RH, se podrá formular oposición a la tramitación del acta de la siguiente forma:
a) ante el mismo Notario, durante los 20 días concedidos para las alegaciones. El Notario, en el plazo de ocho días, remitirá al Juez las diligencias practicadas y los documentos presentados para que resuelva por el trámite de las incidencias (artículo 203.9 LH)
b) ante el Juez, en cualquier tiempo antes de recaer auto aprobatorio
c) oposición que podría llamarse mixta, pues se inicia ante el Notario y continúa ante el Juzgado (por desestimación de aquél) resolviéndose por medio de demanda en juicio ordinario.
C) Actas de presencia y notoriedad de la regla 10ª del artículo 53 Ley 13/1.996, de 30 de diciembre, de Medidas fiscales, Administrativas y del Orden social

Dicha regla contempla un procedimiento para modificar la superficie o rectificar linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar sobre la identidad de la finca, siempre que se incorpore un plano de situación a la misma escala que la que obre en el Catastro, e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y linderos, tramitándose conforme a lo establecido en los artículos 203 LH y 288 a 297 RH –antes vistos-, aunque prescindiendo de la aprobación judicial.